1、购房者可以提供证据证明其对房屋的购买确实存在出资关系,但不足以证明双方之间存在借名登记的证据,其主张确认房屋归其所属或要求登记人办理房屋所属权转移登记的,不予支持;其向登记人另行主张出资债权的,应当根据出资的性质按照相关法律规定处理。
2、当事人约定一方以他人名义购买房屋,并将房屋登记在他人名下,借名人实际享有房屋权益,借名人依据合同约定要求登记人(出名人)办理房屋所属权转移登记的,可予支持。否则出资人只能向对方当事人主张双方形成借款的债权债务关系,出资人只能要回借款及其利息,而不能取得房屋所属权。
一、借名买房合同防范风险
(1)弄清房屋性质,最好不要购买经济适用房、拆迁房、安置房、等有政策限制交易条件的房产,以免发生纠纷,导致房钱两空。
(2)委托律师拟定详细的借名买房合同。合同中要明确写明房屋所有权归谁所有,明确双方的权利义务。防止因房屋所有权不明确,为日后发生纠纷埋下隐患;
(3)所有与房屋有关的原始材料均由借名人持有,并实际占有房屋。比如出资的原始凭证、购房合同、产权证等等。一旦发生争议,借名人能够有足够的证据证明该房屋是借名买的,房屋实际产权人为借名人且房屋由其占有和控制。在双方协商不成起诉到法院的情况下,借名买房人得到法院支持的几率更大。因为如果没有足够的证据,而产权证又是登记在名义购房人名下,或者房屋并非由借名人实际占有,借名人败诉的风险将大大增加。
(4)约定严格的违约责任。合同中针对权利登记人的违约行为(包括反悔主张房屋所有权、违约将房屋转让、赠与、抵押、查封、拒绝过户等)需约定严格的违约责任,并约定不论合同效力与否,违约条款照常适用,以降低借名人的风险。
(5)一旦出现纠纷,需要请专业的律师进行维权。
二、借名买房要注意什么
1、弄清房屋性质
当购房者打算借别人的名字购买房屋之前,一定要把自己所购买房屋的性质是怎样的给了解清楚,要看房屋是否能上市交易,借名购买是否违反国家政策性规定,防止将来无法取得房屋所有权。
2、签署协议约定权责
只要购房者打算用别人的名字去购房,那么对于购房者来说都是会有一定的风险的,所以当购房者用别人的名义买房之前,购房者借名都应委托专业的律师起草并签订借名买房协议,约定清楚双方的权利义务,如果首付款是以被借名人的名义缴纳的,借名人汇款时,一定要备注汇款用途是与代本人支付购房款有关。
3、保留证据
不管购房者借的谁的名义去购买的房子,购买者在委托别人帮忙购房的时候,都应该保留一些相关的证据,一般来说,购房者应该注意保留双方洽谈、签订借名买房协议时的证据,如邀请朋友作见证、进行录音录像等。另外,首付款汇款单、按揭还款单、完税证明、登记费用缴纳证明等一定要保存完好。
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