业主失窃该不该找物管赔偿小区内业主失窃,遭遇了财产损失,究竟是自认倒霉,还是找物业公司讨说法、要求赔偿?国家《物业管理条例》实施以后,我国各大城市类似案件是怎样解决的?各位法律专家对此又有什么看法?
广州
广州市东山区法院曾审理一宗财产损害赔偿纠纷案。去年3月3日晚上,张女士回家时发现屋内一片凌乱,抽屉锁被打开,存放大笔现金的信封和一批物品不见了。一清算,丢失的东西共计人民币约39400元。她马上报警,警方来人作了调查、笔录。后来张女士从物业公司的管理员那里得知:案发当天下午1时10分,32栋的北楼抓到两名推销员。2时45分,曾有不明身份的男子撬32栋南楼另一住户的门,被在家的业主发觉,该男子声称找错人慌忙溜走。下午4时,该业主开门外出,发现保险门被反锁且被破坏,在物业管理处的帮忙下才得以出门。
张女士认为物业公司在此事中有责任,没有履行其在《用户手册》中关于“大楼实行封闭式的保安管理办法,即保安实行24小时值班,楼内住户凭出入证出入、外来人员凭身份证登记进出”的规定。而在物业管理处都找不到当天这些人进出大楼的相关记录。
该物管公司在回复张女士的律师函上申明:“物业管理公司提供服务是公共秩序的维护、安全防范,因为小区的保安人员只对治安中意外事件负防范之责。这是一种服务,而不是职责,并且这种服务是对公共秩序的维护,不是对他人身体和财产安全的维护……除非在委托合同中有特别的约定,物业管理公司对业主的家庭财产不应当承担任何保护责任。”
去年9月1日,国务院颁布的《物业管理条例》开始实施。张女士气愤不过,特地选在条例生效后将该公司告上法庭。新条例中规定:“物业管理企业应当按照物业服务合同的约定,提供相应的服务。物业管理企业未能履行物业服务合同的约定,导致业主人身、财产安全受到损害的,应当依法承担相应的法律责任。”
成都
某高校教师林先生回家,惊见大门锁被撬坏,检点财物,幸无损失。经派出所鉴定是人为破坏,但物业公司对此事却没有一个说法。物业公司收了物管费,却没有给业主一点安全感,林先生对此感到很气愤。那么,遇到类似情况物业公司到底该不该负责任?
成都市物业管理协会的专家指出,要认定物业公司有没有责任,完全要视双方约定而定。如果业主与物业公司签订的《物业管理服务合同》中,有“业主失窃由物业公司负责”等类似条款,那么如果发生此类案件,物业公司就负有责任。但在实际上,目前大多数物业公司没有在合同中对此进行约定。
去年上半年,成都市房管局推出的《物业管理服务合同》,合同明确了物业公司只对小区公共秩序和公共区域的安全负责,业主的家庭财产由自己负责,物业公司只起协助作用。即只要物业公司尽到了《物业管理服务合同》中约定的监控、巡视、执勤等义务,没有失职行为,那么小区发生失窃事件,物业公司也无需承担民事责任。
律师也表示,于2003年9月1日起施行的《物业管理条例》第四十七条也规定:“物业管理企业应当协助做好物业管理区域的安全防范工作。”可以看出,《物业管理条例》作为我国第一部物管行政法规,对物业公司安全防护责任的界定也只是“协助”,而并非“负责”。
专家建议,在物业公司的保安人员并未与业主、使用人建立私人保镖和财物保管关系的情况下,业主和房屋使用人应加强防盗意识,采取财产保险等自我保护措施,最好是和物管公司在《物业管理服务合同》中约定保管事项。
杭州
绿城、南都、金都是杭州物业管理行业最为知名的三大品牌。浙江金都物业常务副总经理陈坚对《物业管理条例》中“业主失窃,物业公司依法赔偿”规定的第一反应是:今后,物业公司会更有合同意识。
原来,《杭州市物业管理条例》对小区“失窃”问题的规定比较模糊:只是要求物业公司协助公安机关维护物业管理区域内的公共秩序,进行安全防范。现在,《物业管理条例》将这一问题明确地提了出来,规定:“物业管理企业未能履行物业服务合同的约定,导致业主人身、财产安全受到损害的,应当依法承担相应的法律责任。”
陈坚对这一规定是这样理解的:物业管理担负的只是协助公安机关维护治安的职能。如何界定物业管理公司存在过错,关键看物业管理公司是否严格履行合同义务。如承诺提供24小时安全巡逻、全封闭管理,并对巡逻次数加以规定,让业主监督,如因保安不依时巡逻造成所保管车辆被盗或业主其他财产失窃的,物业管理公司就应承担赔偿责任;如果物业公司已履行了合同义务,业主家中失窃就和物业公司无关。但即使是前者,物业公司也不必负全责,因为物业公司承担的毕竟只是管理责任,不是直接损害业主利益。
浙江大学房地产投资研究所法律事务部主任叶宏伟博士介绍说,从他以往接手的案件看,第一类是刑事案件,业主在小区内人身安全受到了威胁,被打或被杀,一般是败诉的比较多,因为这样的情况实在很难把所有责任都归咎到物管公司的头上;第二是失窃案件,在这种情况下,业主胜诉的会比较多,比如说业主在小区内有一辆车失窃了,而业主的物业管理费中包括了停车费。这样对于车子的失窃,物管公司也应该负有一定的责任。
叶宏伟认为,《物业管理条例》对规范物业管理市场,在维护治安方面有着极为重要的意义,显然是一个突破。但条例的可操作性还是不强,相应的赔偿责任比较模糊,不够细化,很难在具体案件中遵照执行。另外,对损偿金额较大的重大刑事案件,单单靠物业公司承担责任,物业公司的风险过大,有欠公平之处。
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物业公司维修过程中被盗物业有责任吗?青海在线咨询 2022-05-10你所问的问题关键在于物业服务合同的约定,〈物业管理条例〉第规定:“物业管理企业应当按照物业服务合同的约定,提供相应的服务。物业管理企业未能履行物业服务合同的约定,导致业主人身、财产安全受到损害的,应当承当相应的法律责任。”根据本条规定,如果业主的人身、财产遭到损害不是因为物业管理企业未履行物业服务合同而引起的,则不承当赔偿责任。盗窃分子的盗窃行为属于治安或刑事案件,丢失的财物应由公安机关负责处理,
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