随着近期一系列房地产调控政策的出台，部分房源的价格出现松动，这让一些观望的购房者有了出手的打算。但由于房地产交易涉及金额巨大，一旦发生纠纷可能造成重大的损失。近日，就有读者来信询问，如何才能在最有效保障自己权益的情况下，买到称心如意的房子。

记者就这一问题咨询了汉宇地产诉讼及追佣部副经理王鸿艳。王鸿艳表示，在买房子时，首先要确定出售人必须是房屋的所有人，这一步可以由中介公司通过产权调查完成。若出售房屋的只是代理人，则应要求其提供公证委托书。如果公证委托书未能及时提供，而买房又迫在眉睫，购房者可以选择所有人出具手写委托书，代理人代为签订合同，而支付的定金暂交中介公司保管的方式，在代理人出具公证委托后，由中介公司转交定金。

其次，有购房者在购买五年内房龄的房屋时，会选择签订协议，约定五年后再交易，主要是减少税费的支出。但王鸿艳表示，并不建议购房者采取这种方式。因为一方面，上海房价变动较大，没有人能够预计到以后的房价，如果房价涨幅远远大于违约金的约定数额，很容易导致纠纷诉讼;另一方面，如果业主又与其他人签订多份类似的定金协议，一房多卖，购房者的权益也可能会受到侵害。

最后，购房者在签订协议时必须谨慎。一方面，在签订每份协议时应该注意条款约定，尤其是在签订定金协议或买卖居间协议等文书时，必须明确交易条件，并且将其写入协议。例如，约定业主赠送全套家具，而该条款并未写到协议中或约定不明，如果实际交房时，业主不愿意再赠送家具或只愿意赠送部分家具，而购房者就很难证明双方之前有此约定，最后只能承担不利后果。

另一方面，基于不动产的公示、公信原则，若是房屋出售时，权利登记仅为出卖人一人的，买受人有理由相信出卖人系房屋的完全权利人，其与出卖人之间签订的买卖合同，应认定为有效(有证据证明买受人存有过错，与出卖人恶意串通，损害其他共有人利益的除外)。但如果房屋出售时，权利登记为数人的，基于部分共同共有人不得擅自处分共有财产的法律规定，若仅有部分人签定，则在其他权利人事后不予追认的情况下，买卖合同将被认定为无效，因此，购房者需注意签订文书的，应该是房屋的权利人或持有合法委托书的代理人。不过，相关法律也规定，买受人有理由相信出卖人有代理权，符合表见代理构成要件的，应确认买卖合同有效。举例而言，若该房屋全家共有且系家庭用房，在看房期间就存在全家居住在其内的状况，那在看房的过程中，全家认可出售这个意向，且在看房的过程中就房屋的交易价格进行协商，口头协商基本一致，都可以作为认定有代理权的证据。