一、抵押人无权处分不动产

抵押人无权处分不动产是不动产抵押权善意取得适用的前提。所谓无权处分，是指没有处分权而处分他人的财产。不动产的无权处分，不仅包括处分人没有处分权而处分财产，还包括登记权利人明知登记错误存在而处分财产。从实践来看，不动产抵押权的无权处分主要是发生在登记错误的情形下，登记权利人将其不动产抵押给他人。虽然《民法典》中规定了权利推定规则，但不应适用于登记权利人和抵押权人的交易中，而应当依据真实的权利状况来判断登记权利人是否构成无权处分。登记权利人虽然记载的是抵押人的名字，但是，他明知该登记错误的存在，而仍然处分他人的财产，从其处分行为而言，是已经意识到自己的行为构成无权处分。

二、抵押权人已对不动产办理登记

即抵押双方已就抵押行为依照法律规定办理了登记，并将抵押事项记载于不动产登记簿上。《民法典》第二百零九条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”登记才生效，是物权公示所生公信力的内容之一。就不动产物权而言，主债权人基于对不动产登记簿所登记的不动产权属的信赖，与登记权利人以该不动产为标的，设定不动产担保物权时，须完成两个行为：一是法律行为，即设定不动产担保物权的合意行为;二是不动产担保物权的登记，若没有登记，当事人之间仅产生债的关系，担保物权不会生效。不动产抵押权作为不动产物权的一种，其设立必须经依法登记才发生效力。

三、抵押权人向抵押人支付合理对价

《民法典》规定受让人以合理价格受让不动产的，才能构成善意取得。善意取得制度是为了保护交易安全而设定的，只有在抵押权人与抵押人之间存在交易行为时，并且抵押权人支付了合理对价时，法律才有保护的必要，也才存在善意取得的问题。抵押权人向抵押人支付合理对价，不仅可以使抵押人与抵押权人之间的利益不至于过分悬殊，也符合善意取得“利益平衡”的原则。抵押权人支付的对价是否合理主要是以交易时的市场价为判断依据。

四、抵押权人取得不动产抵押权时是善意的

所谓“善意”是指抵押权人客观上不知道抵押人无抵押不动产的所有权或处分权的事实，且不知道抵押人是为逃避债务以及司法冻结而设定抵押的事实。《民法典》第二百零八条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记”;第二百一十六条规定“不动产登记簿是物权归属和内容的根据”;第二百一十七条规定“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明”。不动产物权的存在与变动必须以一定形式公开表现出来并能被特定当事人之外的第三人所知悉，即不动产物权必须以登记为公示，不动产登记对处于交易之外的第三人提供了“消极的信赖利益”，即“只要没有公示就没有物权变动”。不动产登记有国家信誉的支持，具有相当高的公信力，第三人有理由相信不动产权属证书及登记簿上记载的物权状态就是真实的权利状态。因此，只要抵押权人信赖登记，就是善意的，除非其明知登记错误或有异议登记存在，而无需像动产的情况那样考虑交易中的众多客观因素，就可以基于这种信赖获得保护，抵押权人信赖不动产登记就可以构成关于不动产权属状态的“善意”。