二手房买卖协议越严密越“安全”

来源：上海法治报2010年3月23日

【案例一】

签好居间协议口头许诺不应轻信

在一起居间报酬纠纷中，中介公司起诉王女士要求其支付居间报酬，王女士却认为中介公司存在“诱骗”，并向法院陈述了卖房的经过。

王女士是一位退休职工，子女出国在外，父母也不同住在一个城市，平日里最要好的就是一帮姐妹。

2009年上半年正是一个房屋买卖的小高潮，中介机构越开越多，越开越火，王女士的一位姐妹小桃就成为一名“房地产经纪人”，并给周围的姐妹们介绍“投资机会”。

跟小桃交流之后，王女士心动了。至于购房款的出处，王女士和小桃一商量，只要将她现在的住房出售，再加上多年的积蓄，也不是大问题。于是，王女士将自己的房屋挂了牌，每天一边招呼买家看房，一边筹划买新房，忙得不亦乐乎。

没过多久，有买家看中了王女士的房子，王女士对他们的出价也比较满意。小桃又从旁鼓动，说她是看在姐妹情谊的份上才拿到这么好的价格，王女士应当趁热打铁，赶紧把合同签下来。王女士踌躇，自己的房子卖了，还没买到新房怎么办？小桃又说，双方可以先签好居间合同和购房意向书，她在签意向书时帮王女士在交房时间上多争取一点余地，在交房之前，肯定帮她买好新房子，实在不行，就从自己手头空着的房源里，“挪”一套先借用给王女士。于是王女士就下定决心，跟买家签订了意向书，收取了3万元定金，约定10日内签订正式《房屋买卖合同》。

到了签约之日，王女士一看新房子还没有着落，这《房屋买卖合同》一签，自己可就要冒上很大的风险，所以她最终没有在《房屋买卖合同》上签名。这一天，不但《房屋买卖合同》没有签成，因为王女士单方毁约，还向对方双倍返还了定金6万元。

王女士认为，中介公司明知自己需要“房屋置换”而不是单方面卖房，却引诱自己签下了意向书，给自己造成了损失，凭什么再收取中介费呢？但在法庭调查过程中，王女士却无法提供任何证据证明自己所述的经过，从合同文本来看，也体现不出王女士要求“房屋置换”的意向。

因此，法院认为中介公司虽然没有最终促成交易，但相关证据表明中介公司履行了部分居间义务，王女士应向中介公司支付从事居间活动支出的必要费用4000元。王女士的陈述没有证据证明，法院不能采信。

【点评】

王女士轻信熟人的口头承诺，在交易中不注重保留书面证据，无法证明其本意是要求中介公司提供“房屋置换”服务，因此在官司中处于不利地位。

建议房屋的买家、卖家在签订居间合同时，对于中介机构承诺的各种事项，要在合同中固定下来，不轻信口头许诺；不但要认真商定买卖双方的权利义务，也要明确买卖双方与中介机构之间的权利义务。更为重要的是，对于相关法律法规、政策、信息等，买卖双方要尽量多方搜集信息，认真考虑，慎重行事。中介机构的最主要义务毕竟是报告交易机会，对于中介机构提供的一些建议性、参考性信息，买卖双方还要凭自己的判断作出选择，不要听凭他人作主。

【案例二】

重视实地看房核实房屋相关信息

小林和盈盈是一对年轻的小夫妻，两人一直想买一套轨道交通沿线住房。经中介介绍，看中一套二室一厅的老房子，产证记载房屋所有权人为郑先生。中介介绍，郑先生年过六十，拥有两套住房，就是小林夫妻看中的503室和隔壁的504室，两套都已挂牌出售。小林夫妻去看房时，中介没有拿到503室的钥匙，就让小林和盈盈看了504室。两人对户型、朝向、布局等都比较满意，心想503室和504室的房型一样，就跟中介确定有购买意向，可以跟房东详谈价款等条件。看房回来后，盈盈跟小林嘀咕，503室的门口处好像摆了几双鞋子，这房子是不是有人在住呢？两人赶紧联系中介，中介问了郑先生后回话说，房子借给郑先生的亲戚住一段时间，1个月之后就会搬出去住，不影响他们买房子。他们还得知，隔壁504室的买主已经同郑先生办理了过户手续，买卖过程比较顺利，小夫妻就放下心来。跟郑先生签订购房意向书后，还托中介公司转交了定金2万元。两夫妻一合计，为慎重起见，在签订正式买卖合同之前还是再去503室看看为好。几天后，中介公司陪两人去看房，503室里确实住着一对母女，却不是什么“暂住”的亲戚。小林夫妻惊讶地发现，这对母女是郑先生的儿媳妇和孙女，儿媳妇叫李敏，孙女叫郑欣欣。李敏与郑先生的儿子正在闹离婚，没有想到在协商分割财产的节骨眼上，郑先生就把名下的两套房子都卖给了别人。这两套房子是动迁安置房，503室房屋应当由郑先生及其儿子、儿媳李敏及孙女郑欣欣共有。当初因为家庭内部原因，郑先生把房屋登记在了自己名下。小林夫妻发现房屋权属还存在这些隐患，于是决定终止这次房屋交易。

小林和盈盈起诉到法院，要求郑先生双倍返还定金。法院查明小林夫妻的陈述基本属实，遂支持了他们的诉讼请求。

【点评】

郑先生无权处分房屋，因此事实上无法与小林夫妻签订房屋买卖合同，造成无法签约的过错方在郑先生，因此应当由其双倍返还定金。提醒购房者在购买二手房时，不仅要审核房屋产权证、产权人身份证、户口本等材料，在必要时，还要注意调取房地产登记信息，实时了解房屋是否有查封、抵押等情况，如果存在房地产登记信息与产权证不一致的情形，还要以前者为准；注意实地查看房屋，尽量掌握房屋是否存在租约，是否有人实际居住，是否有其他权属争议等信息。有些购房者认为，只要跟房地产权证上的产权人进行交易，就能够办理过户手续，即使房屋权属存在其他争议，自己也已经善意取得房屋，但这对今后实际入住、占有房屋还是会带来不必要的风险。小林夫妻这种及早终止交易的做法最大程度上避免了今后的纠纷。

【案例三】

签订买卖合同字斟句酌避免歧义

张东在老街区经营一间花店，颇有一些经营上的小聪明。张东看到房价节节上涨，就动了脑筋要把店铺出售。他自己在门口挂了块牌子，写着“店铺出让，有意者入内详谈”。几天下来，来看房子的人比买花的还多，张东也看出来这房地产市场确实热闹。