一、二手房贷款有什么风险吗
1、抵押失实
大部分银行在有中介公司或贷款公司做阶段性担保的情况下,凭房地产交易中心抵押登记的收件收据发放贷款。一些造假者伪造收件收据或对收件收据的复印件进行变造,使收件收据看起来有抵押登记的内容,进而骗取贷款。因为收件收据上显示不出抵押银行,有的人甚至将一张收件收据送到两家银行要求放款。银行可以和房地产交易中心联网,查询交易登记内容后,基本上可以杜绝此类风险。
2、冒名签订抵押合同
利用他人证件及资料申请贷款,在银行批准贷款后,用伪造的证件或由他人冒名来签订抵押借款合同,这种合同当然无效,银行发现后也难以凭借合同追究责任。
3、交易无效
这是由卖方带来的风险,到房地产交易中心办理过户登记的不是真正的权利人,而是他人冒名顶替的。一旦出现纠纷,法院会判决交易无效,银行便被卷入其中。这种风险的防范取决于房地产交易中心的审核严格程度。
4、假按揭
先杜撰一个权利人,再将所谓权利人的房屋出售给借款人,用这些虚构的材料向银行申请按揭贷款。申请获批准后,办理交易过户登记时,仅仅提供银行的抵押材料,抵押完成后便可得到银行的放款,以此骗取利率较低和年限较长的住房贷款。这种骗术有一个特征,就是他项权利证明和房产证的发证日期不一致,除非其再次造假。要发现此类造假最好的办法是,银行跟踪送房地产交易中心,但银行的工作量将大大增加。银行不妨通过查验交易时的契税凭证及发票,以比对日期。
5、关联交易
通过自己人之间的关联交易来达到获取银行贷款的目的,如配偶、兄弟姐妹、父子之间的房屋买卖。这种交易除了产权的过户外,没有居住人的变更,也不存在首期付款,贷到的资金根本不是用于支付房款,而是用于其他方面,甚至是归还赌债,目前逾期的贷款中这种情况很多。防范这种风险相对要困难一些,但是从借款人的个人资信中,有时能发现蛛丝马迹,比如曾经报告过以该地址申请信用卡,或者从户口簿中的亲属关系中发现问题。
二、如何规避这些风险
首先,要选择实力雄厚的中介机构作为担保人可以避免多方的风险。目前比较合适的第三方担保人是专业的中介机构,但其应该具备一定的资金实力,才能够抵御风险,真正起到担保的作用。
其次,业主需要建立资金保障机制,由房地产登记部门与银行联合成立资金保障中心,利用政府部门的公信力来保障交易全过程的顺利进行。首期购房款或者全部购房款在过户及按揭手续没有完全办结前,都存放于资金保障中心的公共账户,如果所有手续顺利完成,则将房款转入卖方账户,否则退回买方。
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