法院判决买受人可以退房本案介绍：签订商品房预售合同后，因无法获得贷款，2001年5月，居民顾某与某房地产公司签订预售合同，顾某购买了一套在建商品房，总价120万元。双方就房屋价款的支付方式达成补充协议如下：（1）谷先生于2002年3月31日前向房地产公司支付了24万元房屋价款的20%；

（2）顾先生于2003年8月以银行按揭方式向中国农业银行西北分行支付了84万元房价的70%；

（3）房地产公司交付房屋时，顾先生一次性支付了12万元房价的剩余10%。合同签订后，顾某向房地产公司预付了24万元。2003年2月，顾某向房地产公司出具委托书，委托房地产公司向西北支行办理抵押贷款。2003年8月，该房地产公司以顾某的名义与西北支行签订了按揭贷款合同。贷款合同报西北支行相关领导审批时，因故未能通过。2003年10月8日，房地产公司通知顾某，所购房屋已竣工，需要交付使用。顾某提出，由于按揭贷款无法完成，剩余房款目前无法通过其他方式支付，他要求解除商品房买卖合同。房地产公司指出，按揭贷款失败并非房地产公司的过错所致。顾某提出无法律依据终止合同，并坚持双方继续履行合同。由于未能达成和解，该案被提交人民法院。

法院经审理认为，因不可归责于双方的原因无法取得抵押贷款的，购房人顾某有权解除合同。律师表示：当买受人无法取得按揭贷款时，买受人能否解除购房合同本案的法律关系较为复杂，涉及楼花按揭的法律问题。争议的焦点是买受人在无法取得抵押贷款时能否解除商品房买卖合同。

所谓楼花按揭，是指在商品房业务中，购房者支付首付款后，按揭银行支付剩余购房款，购房者将楼花（即尚未建成的商品房）抵押给按揭银行作为贷款担保。买受人未按约定向银行还贷的，银行有权依法处置抵押商品房，并向银行办理抵押，他将从价款中得到补偿。可以看出，在现行法律制度中，抵押权通过抵押制度为银行贷款提供担保，但抵押权的法律关系比抵押权更为复杂。

在房地产抵押中，有四种法律关系，涉及三方当事人：抵押权人（提供贷款的银行）、抵押人（商品房买卖合同中的买受人）和出卖人、房地产公司。这四种法律关系分别是房地产公司与购房人之间的商品房买卖合同关系、按揭银行与购房人之间的贷款合同关系、以楼花为抵押物的按揭法律关系，有时还有房地产公司与银行之间的担保合同关系。

提供房地产抵押一般有两个前提条件：商品房买受人已与预售人达成预售合同，买受人也已支付约定的首付款，买受人和银行已向房地产管理部门办理抵押登记。由于不动产特权以登记为物权变动的有效条件，在变动登记前，购房人只有请求预售交付房屋转让房屋所有权的权利，而不具有房屋的实际所有权。由此我们也可以看出，在抵押的情况下，抵押权不是具体的不动产，而是购房者对不动产所有权的期待权。

未建或者在建的房屋或者其他建筑物依法允许抵押的，当事人已办理抵押物登记，人民法院可以认定抵押有效。这一解释从立法上承认了抵押权的法律效力。房屋竣工后，购房人和房地产开发商已办理房地产转让登记。购房人取得商品房权属后，购房人与银行共同办理商品房抵押登记手续。此时，银行可以享受商品房的房地产抵押权。

在抵押过程中，如果没有约定，房地产公司没有义务为购房者办理抵押手续。本案中，顾某委托某房地产公司办理贷款手续，二人形成了信托关系。房地产公司以顾某的名义申请贷款，并与银行签订了贷款合同和抵押合同，顾某对房地产公司的行为承担民事责任。