遇到“协议拆迁”时如何争取应有的补偿,所谓“协议拆迁”,其实就是拆迁方逃避征收的法律规定,以类似交易的方式与被拆迁人非法签订所谓的“拆迁协议”,进行土地征用房屋征收与拆迁。也就是说,这样的“协议拆迁”没有法律支撑。但在实践中,由于这种违法拆迁方式可以帮助被拆迁人规避法律规定和程序要求,缩短征收拆迁时间,降低补偿成本,并且存在被拆迁人缺乏相关法律知识理解的漏洞,因此成为了一种必然当地收藏的“宠物”。
咨询过程中,不少被拆迁人反映自己的房子正在拆迁,但村里说,按照当地的补偿安置办法,他们每平方米只能拿到几百块拆迁补偿款。不过,如果想在当地买房,每平方米的价格是几千元。
在征地公告和其他征地拆迁批准文件方面,这些被拆迁人从未见过,其他与征地有关的补偿安置方案公告和听证程序也闻所未闻。被拆迁人只有在一份不知名部门出具的、有无权限的补偿安置措施下,方可签字搬迁并移交房屋和土地。从形式上讲,这是一种典型的违反“协议拆迁”的行为。
如果拆迁方按照法定程序进行征收工作,那么当其在某一程序过程中违法时,被拆迁人可以把握相应的救济阶段,通过法律途径主张自己的权利。但如果拆迁方从一开始就不循规蹈矩,被拆迁人该如何维权?
今天,让我们来谈谈被拆迁人应该如何以合法的方式和方式开展维权活动,争取自己应得的拆迁补偿。
首先,通过信息公开应用把握全局。
是否按照《政府信息公开条例》向政府国土资源主管部门等有关行政机关申请政府信息公开,或者根据《村民委员会组织法》等有关规定申请村务(街道)信息查询,是被拆迁人获取拆迁相关信息文件的重要途径。
通过这些信息的查询和公开应用,被拆迁人要明确拆迁项目的总体情况,确认拆迁项目是否有法律依据,是否通过了相应的审批程序,以及拆迁方是否有权组织征地拆迁工作等,然后根据获得的信息找到维权的突破口。其次,要明确自己房屋的价值,打好城防。在这种协议拆迁中,拆迁方的举动往往出人意料。很多被拆迁人都遇到了房屋突然变成“违法建设”、“危房”的情况,被行政部门以“违法拆迁、危房”为由强行拆除。此时,房子是被拆迁人最重要的议价筹码。被拆迁人在接到限期拆除违法建设通知书时,必须掌握行政处罚和强制执行程序,启动法律救济程序,延缓被拆迁房屋的进度。
在房屋安全的前提下,被拆迁人应积极把握与拆迁方的谈判机会,在谈判过程中尽最大努力解决纠纷,获得合理补偿,及时离开现场。但拆迁补偿多少才合法合理,这让不少人感到困惑。
如果要价太高,很容易陷入谈判,得不到法律支持,很难实现;如果拆迁方的价格太低,被拆迁人的生活水平与原生活水平相比,很难保证不下降的基本原则,在实践中,往往使被拆迁人遭遇买不起新房、无家可归的尴尬局面。
因此,被拆迁人在面临拆迁时,可以借助专业人士明确自己的房屋价值,以及在拆迁中依法可以获得的补偿价格范围,以确保在与拆迁方谈判时能守住底价,在不造成谈判破裂的范围内争取更高的赔偿。最后,守法应该是违法的,不要浪费维权的黄金时间。
很多被拆迁人习惯了拖延和等待,以至于在违法拆迁之初,很多人总是故意回避通过法律途径维权,主动设身处地,通过信访来追求维权,以向政府领导投诉等方式,等待政府调查,等待拆迁方“问心无愧”。但在这个过程中,一些被拆迁人会试图“以恶治恶”,做出一些激进的举动,这将使他们陷入更深的困境。
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