一、买房子要看哪五证
“五证”是指《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》(建设工程开工证)、《商品房销售(预售)可证》。
二、买房时需要注意哪些问题
现在人买房时一定要看“五证”,而且要看的越来越多,比如要看土地许可证上有没有注明土地已被银行抵押、预售许可证上包不包括房地产商正在出售的房屋,并且还告诫买房人只看“五证”不够,还要了解房地产商有没有资质、了解小区的整体规划、了解要买的房是否已被房地产商抵押。
研究发现,现实中存在着以下问题:
1、建设部的商品房销售和预售管理办法,及商品房买卖合同示范文本,都没有提及《建设用地规划许可证》,经查这个许可证列明的规划,建设单位是可以申请更改的,通过看此证和查规划,并不能保证买房人所买房屋的规划环境不会改变。
2、有预售许可证,没有土地许可证售房的不止一两家,按建设部相关规定和合同示范文本,有土地使用批准文件的就可以出售。批准文件真伪和有效性,普通买房人更难辨别。
3、按我国抵押法的相关规定,有抵押的不等于不能转让(出售),经抵押人同意,被抵押物一样可以转让(出售),在实际操作上房地产商将土地抵押换取贷款,对加快房屋建设不一定是坏事,没有周转资金,房子迟迟盖不起来,对买房人不同样是风险?
4、房地产商超许可证面积销售,并非从房号上就一定能看得出来,有些小区的面积纠纷实际上是房地产商在公摊上做手脚,所有房号都包括在许可证范围之内,当时从许可证上很难看出破绽。
5、没有强制性法规要求,房地产商在售房时必须向买房人出示“五证”正本,售楼人员经常给买房人出示的都是影印件,如果房地产商在影印件上做手脚,买房人还是防不胜防。
鉴于以上分析,买房人保护自己的方法只能从合同入手,将风险“转嫁”给政府,和房地产商的合同在第六条“付款方式及期限”中约定清楚:“第一次付款时间为合同在政府做完备案登记后__天内。”这样所有查证手续都由政府完成,将来出什么问题也由政府负责。目前法院判定合同是否为有效合同的惟一标准,是合同有没有在政府主管部门备案登记,银行能否给买房人发放贷款的前提,同样也是合同有没有在政府主管部门备案登记。
对于居住环境特别关心的买房人则最好从合同的补充协议入手,要求房地产商注明光照、房子间距等条件,这比去查将来可以变更的规划来得更实际一些。
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