10.35%!

如此高的预期年化收益率使房地产信托产品已经成为2011年理财市场当之无愧的“明星”。

然而，市场关于房地产信托收紧的传言甚嚣尘上。5月6日，银监会主席刘明康强调，对当前房地产市场出现的新苗头要密切监测，同时要进一步加强房地产信托业务的监管。

尽管银监会日前回应媒体称，5月份没有出台房地产信托业务新规的计划，但业界担忧房地产信托收紧步伐渐近。

火爆热销

北京一家信托公司销售人员介绍，5月初该公司发放一款委托起始金额5万元、规模为3亿元、周期2年的房地产信托产品，短短一周时间便销售一空，“这样热销的场面还要追溯到去年9月份。”

2011年一季度，房地产类信托产品预期收益率为10.35%，环比和同比分别上升0.75和1.2个百分点，而一般的理财产品预期收益率多在3%~5%，房地产信托俨然成为理财市场的明星。

据用益信托公开数据显示，截至4月28日，全国共发行156款房地产信托产品，总规模超过337亿元。而据普益财富信托研究员陈朋真介绍，3月份房地产信托发行数量为55款，这个数据比2月的27款翻了一倍。4月份的房地产信托产品也有44款之多，预期收益率达到了11.1%。

而在4月30日至5月6日的一周，据普益财富统计，一款募集规模达到8.50亿元的产品即是房地产股权投资类产品——四川信托发行的“长江畔-桂圆林生态墅区项目集合资金信托计划”期限为24个月，预期收益率达到14.50%。记者了解到，这周共发行了21款总规模为38.39亿元的信托产品，平均募集规模仅为1.83亿元。

对于房地产信托市场的繁荣，陈朋真说主要取决于两个要素，“一是房地产信托产品收益较高，而风险并不明显高于其他类型的固定收益信托产品，受到高端投资者的青睐;二是房地产市场调控和从紧的货币政策导致开发商资金链紧张，被迫转道信托融资，也有部分开发商是出于扩大融资渠道的考虑。”

中国信托业协会最新发布的数据显示，今年一季度投向房地产领域的新增项目金额高达710.9亿元，同比增长12.5%，普益财富的监测数据也显示，3月份在房地产领域拟募集的信托资金超过了90亿元。

房地产信托成“伪贷款”

“在银行信贷收紧的宏观背景下，企业转而通过信托渠道融资，投资于实体领域的房地产信托产品在一定程度上成了‘伪贷款’。”陈朋真分析。

房地产信托的火爆一定程度上沾了央行信贷政策调整的“光”。

2010年以来，央行已累计加息四次，十次上调存款准备金率。各大商业银行的贷款规模受限，尤其是房地产贷款更是受到了严格限制。4月28日，央行发布的一季度金融机构贷款投向统计报告显示，一季度，人民币房地产开发贷款新增1678亿元，余额同比增长17.0%，比上年末回落6.5个百分点。

银行开发贷款门槛越来越高，房企来自于银行的信贷规模越来越小。4月15日，国家统计局公布数据显示，今年一季度，房地产开发企业本年资金来源为19268亿元，同比增长18.6%。其中，国内贷款3837亿元，同比仅微幅增长4.4%;自筹资金、其他资金(订金及预收款、个人按揭贷款)增长显著，增幅分别为27.2%和18.7%。

“去年公司新招标了一块郊区的土地，当时凭借土地出让合同，顺利地就从银行获得了10.5亿元的抵押贷款。以前银行审核贷款的标准是看项目的增值性，而现在即便是拿着马上出售的项目或者优势地段的土地，也很难贷到款。”北京某房地产开发商负责人说。

实际上，房地产信托成本比银行贷款高很多。房地产信托的平均融资成本在20%左右，这比银行开发贷款7%~8%的利率显然要高得多。

北京银行一位理财师就对记者直言，在各种渠道收紧的情况下，房企只有从房地产信托融得资金，才能保证其资金链条的稳定。

“只要手上有8亿元左右的资金，就能通过房地产信托，获得50亿元开发资金。”北京一家信托公司市场总监部销售人员张新告诉记者，利用土地或者在售项目进行房地产信托，是目前可行的一条融资渠道。张新给记者算了一笔账，假设房地产开发商拥有8亿元的自有资金，按照40%的股本金比例，发行20亿元左右的房地产信托，这样一来就可以获得12亿元的资金，再进行融资，就可以发行30亿元的房地产信托。

投资需注意政策风险

房地产信托的高收益已经受到了投资者的追捧。多家信托公司表示，目前市场上有将近60%的信托客户倾向于购买挂钩房地产的信托产品。

“虽然信托公司可以通过产品合同、抵押、担保、股权控制等方式一定程度上规避风险，但随着限购政策的出台致使房地产销售受阻，回款困难。房地产信托的平均融资成本在20%左右，比银行贷款利率要高得多，这种情况下，一旦房企资金链断裂，房地产金融风险将迅速蔓延到信托行业。”陈朋真分析。

2010年11月12日，针对当时接近疯狂的房地产信托市场，银监会发布《关于信托公司房地产信托业务风险提示的通知》(以下简称《通知》)，不仅要求各信托公司对房地产信托业务进行自查，还要求各地银监局对辖内信托公司的房地产信托业务进行逐笔核查。《通知》下发后，部分信托公司暂停了房地产信托业务，房地产信托产品发行量应声下挫。但经过调整和适应后，目前发行量基本恢复到2010年6月份的水平。

但随着日趋严格的监管政策以及刘明康的表态，也让业界担忧监管层或将收紧房地产信托业务，房地产信托短暂的美好时光或又将逝去。

多家信托公司向记者坦言，房地产信托产品的审批已经明显放缓。“公司今年发放的信托产品主要还是去年申请成功的，在银监会加大对信托产品监管以后，产品发放流程也比以前严格了，一般要经过3个月申请期。”北京一家信托公司的董秘说。

而在监管可能收紧的风声之下，信托公司对房地产信托业务的态度也开始发生变化。

与银行贷款相比，信托产品收益高，风险也高。房地产通常用股权来做抵押融资，信托公司收购股权，在规定期内房地产公司再赎回。在这个过程中，信托公司通常要求房地产商有50%的自有资金，由于监管层对房地产的一再调控，信托公司目前对房地产商的融资不再“手软”，有的信托公司将这一比例提高到60%，甚至更高。

“虽然房地产信托是市场热点，但经过市场的一番洗礼，各家公司今后重点也不会全部放在这上面，毕竟收益和风险成正比，今后信托公司主要还是配合国家宏观政策，更多侧重在制造业，服务业等实体经济方面的投资，不排除涉及保障房项目。”一家信托公司负责人如是对记者说。

对于投资者来说，房地产信托高收益背后的风险亦不容忽视。

“在国家对房地产市场调控加码之际，挑选房地产信托产品时，投资人应在风险的考量上更加谨慎，不要以预期收益率为第一考虑因素，要更多关注贷款企业的资质和财务报告，关注相关抵押担保条款是否充足。”西安国都证券分析师朱智平说。

应被采访者要求，文中张新为化名