案例一

承租人租赁商铺用于开设大型综合超市，出租人同意按照承租人的要求对商铺进行改建。双方签订合同后均对开业进行了准备，包括与相关方签订合同、进行政府要求的登记等，承租人支付了定金。然而，出租人因另行出售商铺，欲双倍退还定金与承租人解除合同，双方发生争议。出租人主张，合同16.2.1款为，如承租人在签订本合同至开业前改变租赁意向（不包括承租人在建筑设计方面的修改），则出租人不退还承租人支付的定金；16.2.2款为，如出租人在本合同签订后至承租人开业前终止本合同的履行，出租人应向承租人双倍返还定金，认为上述条款是关于解除定金的约定，双方均有权以定金处罚为条件解除合同。

针对定金性质的争议，生效判决认为：当事人在租赁合同中规定定金条款时，并没有明确规定出租人在双倍返还定金以后可以享有解除合同的权利，因此合同规定的定金并非解约定金，只能理解为违约定金。从本案租赁合同的特殊性及实际情况来看，双方均为超市的开业进行了大量的前期准备工作，如果认定为解约定金而可以仅以定金为代价解除合同，对双方来说均是不公平的，将导致围绕该项目的所有交易都丧失安全性，对整个社会交易秩序的稳定是极其不利的。除非双方在合同中明确了解约定金之性质，承租人与出租人均事先明了不能基于对合同的信赖在开业之前进行大量的前期准备工作，否则产生的损失将得不到赔偿，只有在这种情况下才能作为解约定金来认定。

上述案例的观点有值得借鉴的地方。上述案例表明单方解除合同应承担定金罚则和承担定金处罚可以单方解除合同是两个不同的概念。前者是违约定金，是对单方解除合同的后果的规定；后者是解约定金，对单方解除合同的前提的规定。由于解除合同必须有法定或约定的事由，因此，必须明确约定在损失定金的情况下可以解除，才构成依法解除。解约定金，是指当事人为保留单方解除合同的权利而交付的定金。支付定金的一方在交付解约定金以后可以放弃定金而解除合同，而接受定金的一方如果愿意加倍返还定金也可以解除合同。这种定金的特点在于通过定金的处罚而给予当事人解除合同的权利和机会。违约定金，是指在定金给付后，一方当事人不履行合同义务的，应受定金罚则制裁。违约定金设立的目的是为了保证合同得以履行。从常理上讲，当事人设置定金的目的是保障合同的顺利履行，并非通过支付一笔定金获得解除合同的权利。因此，违约定金是原则，解约定金是例外。除非当事人明确作出了保留合同解除权的意思表示，并基于这种意思表示作出了合理的预见，否则法院或仲裁庭不能轻易做解约定金的推定。

案例二

甲乙双方签订的《房屋买卖合同》约定：如乙方未能够履行本协议之条款以致本协议不能顺利完成，则已付之定金将由甲方没收，甲方有权再将该房出售给任何人，惟甲方不可再为此而向乙方进一步追究责任或要求赔偿损失。如甲方收取定金后不依协议条款将该房售给乙方，则甲方必须退还乙方所付之定金，并以同等数目之金额赔偿给乙方，惟乙方不可要求进一步赔偿或逼使甲方履行此协议。

该约定是否为解约定金？当事人的真实是否是保留任意解除合同的权利？

如前所述，上述案例中的约定亦非解约定金，而是违约定金。该约定实际上限制了根本违约情形下的选择权及赔偿金额，即在违约的情形下守约方仅可解除合同，不可要求继续履行，且赔偿金额以定金罚则为限，不能要求进一步的赔偿损失。该约定并非赋予任意一方终止或解除合同的权利。在一方违约的情形下，另一方解除权可能出现竞合，即在满足条件的情形下守约方既可适用法定解除、约定解除，也可以援引解约定金条款而解除。值得注意的是，当事人在进入司法程序后的诉因应是唯一的，如果当事人未以解约定金条款为由解除合同，则解约定金应抵作价款。