问：是不是企业有资金问题，才试图通过REITS寻求资金突围？

梁：每个企业选择REITS的目的不一样。REITS是将优质物业打包上市，通过租金收益进行分红的一种投资方式。按照国际惯例，REITS一般要求将90%以上的物业收益，与投资者分红。

投资者需要一个稳定的回报。我们那支REITS，每年拿出了100%的收益分红，最早三年前约定的回报是6%，现在股价下跌了1/3，回报却上升到14%，投资人的收益不降反升。

从企业角度看，再优质的物业，回报一般也只是8%~10%，现金流情况不理想。所以三年前，我们将物业打包上市，当时这批物业一年收益是一个多亿，结果我们拿回了30多个亿投资新的项目，产生的效益我们已经尝到了。现在，我们不仅回报率上升，还将持有股份从原先的31.3%的基金单位，提高到35%。

选择是否将物业打包上市，取决于企业是希望将资金套在市场里慢慢熬，还是选择拿出更多的资金投入更大的开发。

刘：REITS的关键是保持稳定的分派，持续稳定的分派，才能吸引投资者。

问：作为国内首支香港上市的REITS，您认为目前国内REITS上市最大的障碍在哪？

梁：REITS上市，牵涉到很多方面的问题。监管问题，与信托法的规定是否有冲突；税务问题，现在的规定是企业需要提交25%的所得税，还有营业税；会计制度问题，比如折旧如何分配；个人收益方面，预期所得税的提交等。而税收是一个很好的推动力，新加坡在这方面非常放松，因此，REITS在新加坡非常普遍。

如果投资人将分红所得的一部分上缴，回报率自然更低，RIETS的吸引力就减弱。

此外，国内法律方面有关业权的规定，业主委员会对物业管理的权利和影响，将关系物业日后的价值提升，国内的规定是必须2/3以上业主同意，才能对物业进行任何形式的改造，那么当物业被打包上市后，业权分散后对物业的管理就会受到影响。而国内，政府对管理公司的监管还需要一套完善的制度。在香港，被认证的管理机构，只有10家左右。他们都将经过严格的审查、发牌，并一直在监管下工作。REITS在香港联交所上市，但监管却在监管委。

问：REITS是否允许普通不良物业上市？

梁：REITS是根据出租租金和收益率来进行评估的，投资人需要有一定的法律风险防范意识。投资人需要判断，开发商未来是否希望把物业放弃，转手他人，股息是否要变更分配等等。

刘：在我们之后，国内也有其他REITS项目上市，但是有几个项目做得有问题，损害了投资者的信心。他们在最初将回报率提高，而随后又下调了分红比例，现在香港市场对此已经做出了一些限制规定。

问：作为投资项目，REITS的缺点在哪？

梁：对于投资企业来说，REITS能上市获取更多的资金，投入其他开发项目中，但是只能借旧还新，借贷有一定期限。而对于大众投资人而言，REITS最大的缺憾是每年的投资回报不会太多，不会出现股市和私募的50%，甚至更高的回报。回报的波动不大。