买卖双方在订立合同时做出了免除瑕疵担保责任的特约，按照合同意思自治的原则，应尊重这一约定；但在出卖人因故意或重大过失未告知买受人标的物瑕疵的情况下，属于隐瞒事实真相的欺诈行为，有悖论诚实信用原则，故不支持出卖人根据免责特约减轻或免除责任。

一个具体的买卖合同，没有约定的情形在所不论，对于当事人已经做出明确约定，我们应该相信订立合同的当事人是在深思熟虑的基础上作出的决定，标的物是否可能存在瑕疵、瑕疵会在多大程度上影响合同目的的实现、买卖双方应如何分担标的物瑕疵的风险，合同当事人对于这些问题的答案最为了解。在这样的基础上，买卖双方经过博弈所形成的一致意见可以认为是对双方的权利义务作出公平分配。因此，买卖合同约定免除出卖人瑕疵担保责任的，可以认为是对于出卖人承担过重分担的一种调整，是公平合理、诚实信用原则之体现。

一、约定减免瑕疵担保责任的形式要求有哪些

买卖双方约定免除出卖人的瑕疵担保责任，既可以在书面合同中以具体条文明确约定，也可以由一方（通常是出卖人）在要约中明确提出，向对方通过承诺的方式予以确认。

以书面合同中以外的方式约定免除瑕疵担保责任的，人民法院在处理具体案件时要从严把握。一方提出免除其瑕疵担保责任，应当以恰当方式引起相对方注意，凡是利用相对方疏忽大意或不了解情况而诱使其接受的，可以视为未达成约定。

二、本条规定与拍卖法的区别是什么

拍卖法61条第2款规定：“拍卖人、委托人在拍卖前声明不能保证拍卖标的的真伪或者品质的，不承担瑕疵担保责任。”

（人民法院在适用拍卖法第61条第2款认定拍卖人是否承担瑕疵担保责任时，应根据本条规定考虑拍卖人是否存在故意或重大过失，并将拍卖人的过错情形作为其承担瑕疵担保责任之前提。免责声明适用的情形是：拍卖人已经通过适当程序和方式对标的物进行了解，但委托人蓄意隐瞒标的物瑕疵状况，致使拍卖人在尽到适当注意义务的前提下仍未了解到标的物存在瑕疵的，可以免于承担瑕疵担保责任。而对于拍卖人知道或应当知道标的物的瑕疵状况，却由于故意或重大过失未告知竞买人的，免责申明归于无效）

（对于标的物的权属关系以及标的物是否已经设定了其他物权、标的物是否被他人占有等可能会对买受人行使权力造成障碍的事实，拍卖人应提前调查核实）。