火炬区管委会，各镇政府、区办事处，市属有关单位：

市地税局《关于加强我市房地产交易税收征收管理工作的意见》业经市政府同意，现转发给你们，请认真贯彻执行。

二○○二年一月十七日

关于加强我市房地产交易税收征收管理工作的意见

市政府：

根据国家有关税收政策，为加强我市房地产交易税收征收管理工作，我局经多方蹉商，提出如下意见：

一、从2002年起在全市范围内停征土地增值费和房地产增值费，全面实施《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》。

二、对房地产交易或办证中涉及的有关税费，在全市范围内统一实行地税部门委托国土房管部门代征的源泉控管办法，代征的范围及具体操作办法详见附件。

以上意见如无不妥，请批转执行。

中山市地方税务局

二○○二年一月五日

附件：

房地产交易有关税收征管操作办法

为进一步加强我市房地产交易有关税收的征收管理，从2002年1月1日起，全面委托我市国土房管部门代征房地产交易有关税费，包括营业税、城建税、教育费附加、土地增值税、印花税、企业（个人）所得税、堤围防护费（注：对房地产开发企业销售商品房仅委托代征土地增值税及印花税），具体事项如下：

一、代征办法

按照属地管理原则，城区部分委托市国土房管局土地房产交易管理所在办证受理环节代征；镇区部分委托镇区国土资源所（或有关办证受理部门）在办证受理环节代征。

二、有关征免税规定

（一）营业税

企业、单位或个人转让土地使用权的，对转让方根据转让土地使用权的收入额依“转让无形资产”税目按5%税率征收营业税；企业、单位或个人转让房产（含建筑物连同土地使用权一并转让）的，对转让方根据转让房产的收入额依“销售不动产”税目按5%税率征收营业税。

对个人首次转让房改房的，可由转让人在当地地税部门申请，层报市地税局审核批准后，免予征收营业税。

对个人购买并居住超过一年的普通住宅，销售时免征营业税；个人购买并居住不足一年的普通住宅，销售时营业税按销售价减去购入原价后的差额计征。普通住宅指高级公寓、别墅、度假村等豪华住房以外的住宅，具体按住宅建设项目审批立项所确定的住宅建设项目类别或房产证记载的住宅类别确认。住宅购入价格凭购房发票（遗失发票凭购房合同）确定。住宅居住时间以购房发票填写日期确定。

对个人销售自建自用住房的，城区住宅用地面积50平方米以内的部分，镇区住宅用地面积60平方米以内的部分，免征营业税，超过部分照章征收营业税。个人销售自建自用住房的，凭房产证确认是否属自建自用住房。超面积部分应征营业税计算办法如下：

销售超过用地标准部分住房应征的营业税=住房总售价×

×5%

（二）城建税、教育费附加

按营业税税额计税（费），其中城建税城区税率为7%、镇区税率为5%；教育费附加城区征收率为3%、镇区征收率为4-8%.

对三资企业、外籍（港、澳、台比照）个人不征收城建税及教育费附加。

（三）土地增值税

采用预征办法，预征率采用两档税率。纳税人转让土地使用权的，按转让金额依1%的预征率预征土地增值税；纳税人转让建筑物（含建筑物连同土地使用权一并转让）的，按转让金额依0.7%的预征率预征土地增值税。

纳税人如能正确计算转让房地产的增值额的，预征税款后，可凭预征税款凭证及相关计算资料提出清算申请，清算后税款多退少补。办理清算税款的，由纳税人填列《土地增值税清算申请表》，向主管地税分局申请办理退补税手续，分局审核后层报市局审批。税款计算办法及附报资料的有关要求详细参阅《中华人民共和国土地增值税暂行条例》和《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》的规定。

对居民个人拥有的普通住宅，在其转让时暂免征收土地增值税。按纳税人所转让住宅的房产证所记载的住宅类别界定是否普通住宅。

对个人首次出售房改房所取得的收入，免征土地增值税。按纳税人所转让房屋的房产证以及《中山市出售房改房免征营业税申请表》界定。

对个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用住房，凡居住满五年或五年以上的，免予征收土地增值税；居住满三年未满五年的，减半征收土地增值税。住宅居住时间以购房发票填写日期确定，如属自建房的，按房屋领证时间确定或报建时间推后一年确定。

1994年1月1日前已签订房地产转让合同的，免征土地增值税。纳税人凭有效转让合同申请办理免征手续。

（四）印花税

房产转让合同根据合同金额按“产权转移书据”税目依万分之五税率征收，对房地产开发企业转让商品房所立合同按“购销合同”税目依万分之三税率征收（均指交易双方）。土地使用权转让合同不征印花税。

国土房管部门发放的房屋产权证、土地使用证按件贴花5元，纳税人为领受人。

（五）企业（个人）所得税

对内资企业（金融、保险企业、中央预算级次投资的企业（即国税部门征管企业所得税的企业）除外），采用预征办法，根据转让房地产的收入额按2%预征率预征企业所得税。对个人独资和合伙企业，根据转让房地产的收入额按2%的预征率对其投资者预征个人所得税。对该项预征税款，查帐计征企业凭纳税凭证在年度汇算清缴时作为预缴税款；带征企业直接作为带征税款。

对个人转让房地产，为简化操作，可采用带征办法带征个人所得税，即根据转让房地产的收入额按0.5%的带征率带征个人所得税；纳税人如能提供房地产原值的有效凭证（发票），正确计算应纳税所得额的，对其转让所得（转让收入额减去房地产原值及转让过程中的税费和合理费用后的余额）按20%税率征收个人所得税。对个人转让自用5年以上的唯一生活用房的，免征个人所得税。住宅居住时间以购房发票填写日期确定，如属自建房的，按房屋领证时间确定或报建时间推后一年确定。纳税人如符合个人换购住房有关免税政策的，可向主管地税分局提出退税申请，分局审核后报市地税局审批。

（六）堤围防护费

按照转让房地产的收入额依1‰的征收率征收。