用地使用兼容是确定地块主导用地属性，在其中规定可以兼容、有条件兼容、不允许兼容的设施类型。一般通过用地与建筑兼容表实施控制。目前普遍缺少关于兼容设施的规模与容量标准的控制。用地使用兼容不得改变地块的主导用地性质，并应给出兼容强度的指导性指标。

《土地管理法》第十五条

各级人民政府应当依据国民经济和社会发展规划、国土整治和资源环境保护的要求、土地供给能力以及各项建设对土地的需求，组织编制土地利用总体规划。土地利用总体规划的规划期限由国务院规定。

一、影响土地使用兼容性的因素都有哪些？

1、城市用地布局与结构

由城市规划确立的城市用地布局结构，从总体上规定了城市用地的环境与特征。合理的城市用地布局结构保证了城市功能活动的高效、经济运转与城市环境的优美、卫生与舒适。因此，维护城市用地布局结构的完整与稳定，自然成为判断城市土地使用兼容与否的重要条件之一。相兼容的土地使用首先必须是规划用地布局所允许的，不能与之相矛盾，更不能因土地使用的变更导致城市用地布局结构的损害与破坏。目前，多数城市使用的土地使用适建性表所考虑的主要是用地个体与个体或环境之间的兼容性问题，某些用地之间就其使用性质而言，相互之间并无尖锐矛盾，可以考虑适当兼容，但一旦数量较大，用地性质变更后，从较大范围分析，有可能导致对城市用地布局结构的损害，显然是不可取的。例如以大量的将住宅开发来替换社会福利性的公共设施或公共绿地，将破坏居住人口的合理分布，使城市公共设施与绿地不足，导致用地结构失衡。

2、公共服务设施与市政设施需求

不同性质的城市用地对城市公共服务设施以及市政设施的需求是不同的。居住用地必须有相应数量的儿童教育、文化、医疗等公共服务设施与之配套；大型商业、文化娱乐、体育设施应有足够规模的公共停车场地及相应的周边道路交通集散能力，而工业用地通常对供水、供电、供热等市政设施能力要求较高。按预先制定的城市规划，每个局部地区规划的公共设施、道路交通、市政设施容量是一定的，其弹性也是有限度的。因用地性质更动及开发强度的改变，有可能会导致原规划地段的上述设施的供求失衡。因此，在判断土地使用兼容性时，不能不以城市公共服务设施以及市政设施的供给影响来考虑决策。

3、用地性质与开发强度

用地性质是考虑土地使用兼容与否最基本的因素。两种不同性质用地能否相容或置换，并对周边环境产生的影响被认为在允许的范围之内，是城市用地适建性表主要考虑的依据。有污染的工业用地与居住用地不能兼容是最容易理解的例子。土地开发强度的大小对城市设施的负荷影响较大。以高强度开发置换低强度开发规划的用地，即使两者在使用性质上并无明显矛盾，也必须认真对待。尤其是当这种置换到了相当量时，环境质量与交通、设施水平必将明显下降，显然是不允许的。不少城市在旧城改造中，片面考虑就地平衡而进行的高层高强度开发，造成新的无法再改建的“混凝土森林”，使环境恶化，交通拥挤、设施不足，旧城历史文化特色丧失的做法，必须大声疾呼“赶快止步”！因此，为土地使用性质置换导致开发强度的改变也是判断兼容与否的影响因素。

4、环境质量状况

环境质量状况是指各类用地自身对相容的用地与周围环境的影响程度以及用地周围的环境质量水平。如两者之间以及与周围环境之间无尖锐矛盾，不影响各自正常的使用功能的，可视为兼容。这里所指的环境质量包括正常生产、生活必需的生理环境与心理环境状况。前者为空气、水、声、光、热、卫生等的质量状况，后者则是指人们心理上对周边相邻环境状况所能否承受的程度。

5、城市空间形态与景观

优美和谐的城市空间形态与景观是每一个城市追求的建设目标。城市用地上每个建筑项目的外部形态及其形成的空间景观效果，都是一定区域城市整体形象的组成部分。因用地性质及开发强度的更动有可能使该用地的建筑形态发生明显的变化，导致对所在地域建筑群体空间形态与景观的损害或破坏，是城市设计所不容的。这一点对于城市中心区及重要地区，更显得重要。譬如在风景秀丽的杭州西湖，如果在玲珑秀美的宝俶塔附近，出现一幢高大的板式高层宾馆，宝俶塔就会变成“玩具”。在世界闻名的园林风景城市杭州，对城市景观形象造成的破坏将是不可挽回的。在这种情况下，用地性质及开发强度的兼容与否就必须考虑较大地域城市景观形象是否允许的问题。