国家税务总局26日公布了《关于土地增值税清算有关问题的通知》,明确土地增值税清算过程中的若干计税问题。专家指出,在新国十条和各地细则均提及要加大土地增值税清算的情况下,通知的出台意味着土地增值税清算从严执行。通知指出,土地增值税清算时,已全额开具商品房销售发票的,要按照发票金额来确认收入;未开具发票或未全额开具发票的,以销售合同的售房金额及其他收益确认收入。若销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致,在清算前已发生补、退房款的,应在计算土地增值税时予以调整。《通知》还对拆迁安置、旧房转让等情况下的土地增值税清算,确定了相关的标准。同时,在规定的期限内补缴的土地增值税,不加收滞纳金。
这是近年来,国税总局发布的第二份针对土地增值税清算的文件。2006年底,税总曾印发文件,要求各地从2007年2月1日起,对房企进行全面土地增值税的清算工作。新政策对抵扣项目的核算细化到财务费用的计算、抵扣条件、面积存在误差后补、退房款的计算甚至土地闲置费用是否可以抵扣。但仍被业内人士评论为没有打中要害。
多数的分析人士认为,国税总局上述政策的真实目的还是为了抑房价、促开工,打击囤地和捂盘。政府部门目前最担心的是开发商捂盘不卖和不开工。如果那样,待政策被市场逐渐消化后,房价还是会大涨。只有严格清算土地增值税,开发商才会让利降价,不至于捂盘。不过,因为土地增值税清算的难度很大,需要多个部门协同处理,实际征收难度确实很大。上述税收清算政策的覆盖面因此很可能仅限在那些捂盘囤地现象比较突出的项目上。
2010年房地产调控供需双管齐下
对于引起前期市场出现快速下跌的超预期的房地产调控政策,经过了一个多月的实施,新国十条调控政策已经取得初步效果,二手房成交量大幅下滑,价格也开始松动,但开发商充裕的资金使新房价格维持在较高水平。目前商品房调控政策进入了观察期,这一方面会使投资者预期后续政策暂时不会更加严厉,从而有利于缓解市场的紧张情绪,另一方面,管理层会观察房地产市场的进一步反应,只有在房地产价格出现明显回调时后续政策才可能放松。在政策进入观察期但市场预期仍未完全明朗前,市场仍然难有明朗的趋势。
不过,由于短期房地产板块跌幅过大,市场开始讨论左边建仓问题。看多的理由和看空的理由似乎都有。
看多的逻辑:
(1)加息缓行;
(2)地方楼市新政推迟,市场预期趋于稳定;
(3)10年业绩锁定性较好,目前股价已经反映11年业绩下滑20%;
(4)欧洲债务危机引发全球经济二次探底,欧盟作为中国的第二大出口区,将对中国经济增长带来负面影响,类似于08年,房地产调控政策因此放松。
看空的逻辑:(1)政策未尽;(2)各大城市销量出现明显萎缩,预计11年业绩出现下滑;(3)预计下半年新开工量调减,也将影响12年的销量。(4)估值不能作为股票推荐的首要理由。估值基准和业绩预测都有调整的风险和必要。
这其中,多数机构的机点还是认为,中期巨大的跌幅意味着板块进一步暴跌动能不足,但房产税落地、预售款监管等政策预期犹在,房价普跌促使成交量反转预计也将发生在9月份以后,扭转房地产板块趋势的催化剂尚未出现。
在行业调整过程中,上市公司的估值水平并不可靠,国金证券[15.45-0.77%]认为判断政策底部来指导投资更为保险。近期政府态度的微调会一定程度消除市场过于悲观的预期,短期存在反弹的可能。但目前仅是政策进入短期平静期,随时有反复的可能,也即尚未达到政策底部。因为行业基本面的调整从四月中旬开始,经历如此短的调整周期就放松对地产的调控可能会导前期调控成果的前功尽弃。政策底部还需要一段时间的等待以及地产新开工数据下滑的印证。
-
土地增值税清算细则出台要求从严清算土地增值税
207人看过
-
广州将出台土地增值税清算细则房企要补缴
194人看过
-
土地增值税清算细则的配套政策
418人看过
-
2023二手房要缴增值税吗,二手房增值税征收尚需细则出台
456人看过
-
专家对土地增值税清算细则的进行点评
53人看过
-
二手房征土地增值税细则出台12月1日起实施
86人看过
增值税是以商品在流转过程中产生的增值额作为计税依据而征收的一种流转税。 从计税原理上说,增值税是对商品生产、流通、劳务服务中多个环节的新增价值或商品的附加值征收的一种流转税。实行价外税,也就是由消费者负担,有增值才征税没增值不征税。... 更多>
-
土地增值土地增值税清算实行哪一种税率新疆在线咨询 2023-05-13纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入,由于涉及成本确定或其他原因,而无法据以计算土地增值税的,可以预征土地增值税,待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算,多退少补。具体办法由各省、自治区、直辖市地方税务局根据当地情况制定。
-
房产交易土地增值税计算方法是什么,房地产企业土地增值税如何清算广东在线咨询 2022-02-28房产交易土地增值税计算方法如下;房地产企业土地增值税如何清算,一般情况如下:房地产企业土地增值税一般是采取先预交后清算的方式进行的(一般的预征率在2%-4%,具体每个地方不一样的):1、先计算可以扣除项目金额(包括土地成本、建造成本、税金、开发费用及利息、加计扣除等)2、计算收入3、收入-扣除项目金额=增值额4、增值额/扣除项目金额=增值率5、按税率计算税额基本步骤如下:计算土地增值税的公式为:应
-
如何对房产进行土地增值税清算?辽宁在线咨询 2022-08-01纳税人应当如实申报应缴纳的土地增值税税额,保证清算申报的真实性、准确性和完整性。 税务机关应当为纳税人提供优质纳税服务,加强土地增值税政策宣传辅导。主管税务机关应及时对纳税人清算申报的收入、扣除项目金额、增值额、增值率以及税款计算等情况进行审核,依法征收土地增值税。
-
房地产开发企业进行土地增值税清算前如何计算每期的土地增值税税务黑龙江在线咨询 2022-02-10房地产开发企业在进行土地增值税清算之前,应当按照合理的方法估算每期应当计入营业税金及附加的土地增值税,按照权责发生制予以计提,但在计算当期的企业所得税时应当将只计提未实缴的土地增值税予以纳税调减。如此,极易发生如下情况,即房地产销售前期每期都是税务盈利,缴纳了当期的企业所得税,但在进行土地增值税清算当年形成税务亏损,有时甚至是巨额税务亏损。这种情况主要是由于会计与税务对土地增值税的处理原则不同造成
-
清算的土地增值税与土地增值税的征税范围的差异广西在线咨询 2021-11-121、甲方计算法是指在同一房地产开发项目中,根据普通住宅、非普通住宅、门面房屋、车库等房地产开发产品,分别采用房地产开发产品销售收入比例或房地产开发产品定额成本比例或其他合理方法,计算每个房地产开发产品的增值额和扣除项目金额,计算每个房地产开发产品应缴纳的土地增值税。根据《中华人民共和国国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发〔2006〕187号),土地增值税以国家有