一、案情介绍：

其于2004年左右从同村居民处购置一地块(持有国土证书)并修建了面积500余平方米的房屋，用于居住、租赁及开设企业。因委托人多年在外工作，未收到征地公告、补偿安置方案等书面文件，征收实施部门未提供书面详细补偿安置标准及计算方式。征收工作人员口头告知2015年2月12日为签约截止期限，但房屋在2015年2月11日被强拆。委托人认为其系合法补偿安置主体，补偿标准过低，无法与征收实施部门达成一致，遂委托本代理人出具相应的维权方案。

二、办案过程：

(一)代理思路：在取得委托人同意的前提下，主要以非诉讼方式协调解决争端。

(二)主要工作方式：承办律师接手案件后，认真了解了案情，实地调查走访，梳理相关政策法规，核验补偿项目，提炼争议焦点，解答委托人咨询事宜，向征收指挥部门提出了书面报告材料，多次与征收指挥部门交涉、谈判，并就项目违法情形与征收实施部门展开了激烈的争论与探讨，其中所提征收程序违法的若干意见对争议最终解决起到关键作用。此外，律师积极与委托人、征收实施部门及其领导机关协调沟通。

(三)案件结果：委托人与征收实施部门达成补偿安置协议，补偿款项到位，委托人对补偿安置结果表示高度认可，并获得了征收实施部门的好评。

三、案例评析

(一)案件法律适用问题

根据国家法律体系，集体土地征地拆迁与国有土地上房屋征收，两者土地性质不同，适用法律不同，前者适用《土地管理法》、《土地管理法实施条例》及长沙市人民政府第103号令《长沙市征地补偿实施办法》等法律规定，后者适用国务院第590号令《国有土地上房屋征收与补偿条例》等规定。补偿项目不同，前者分土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿及社会保险等;后者主要补偿项目为房屋价值补偿、装饰装修及设施设备补偿与奖励等。其他前置程序及实施程序各有不同。本案中，委托人及承办律师提出，委托人持有国有土地使用权证，该证由政府部门颁发，在未经法定程序撤销之前，应具有合法法律效力。但征收实施部门理解为集镇土地，应适用长沙市103号令。该争议贯穿案件始终，为争议核心。

(二)征收程序问题

按照征收实施部门关于涉案土地为集体土地并适用长沙市第103号令的认定，征收部门(含相关部门)须进行立项、规划、审批、环评、土地预审、农用地转用审批等前置程序，并应依法履行调查预征，制定补偿安置方案，发布征地公告，公布补偿安置方案(听取意见)，签约，支付补偿安置费用，责令限期腾地及司法强拆等程序。本案中，征收签约期限尚未截至，房屋遭遇行政强拆，程序与法律规定冲突。

(三)补偿项目及标准问题

如何计算和确定补偿项目及补偿标准是委托人(拆迁户)最关注的问题。在集体土地征地拆迁案件中，征地拆迁实施部门根据法定的计算方式核算确定补偿项目及标准，例如，《土地管理法》第四十七条规定的“征收耕地的土地补偿费，为该耕地被征收前三年平均年产值的六至十倍，每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为该耕地被征收前三年平均年产值的四至六倍。”该等项目及标准已经由法律明确规定，当地政府或通过地方性法律、规章的形式予以细化(含各项奖励的政策)。

故而，作为拆迁户可以主张由征收实施部门根据法律法规规定计算补偿安置明细清单并送达拆迁户，同时，为避免补偿项目漏算、少算的争议，可以向征收实施部门查阅详细补偿安置方案用于核对。但，根据各方反馈意见，补偿标准偏低。乃至委托人希望委托律师增加补偿标准。根据承办律师团队代理的大量征地拆迁案件情况分析，律师参与计算补偿标准可以作为常规代理工作，但此外，还须通过行政复议、行政诉讼等方式，就项目合法性司法审查等途径，通过谈判等方式维护自身合法权益。

反之，征收实施部门为实现效率与委托人权益保障的有机统一，可以引入专业律师团队(或政府法律顾问)提供专业把关，确保送达，知情权，合规审查，通过协商谈判等方式化解矛盾，完成征地拆迁任务。

本案经与委托人商议以非诉讼解决争端并最终取得较好效果，较为难得，从维护委托人合法权益角度看，争取了其正当合法利益，增加了补偿标准。从争议解决的角度来看，通过承办律师的大量工作促成了征收实施部门与委托人之间争端的最终解决，化解了社会矛盾，起到了律师专业力量的作用，也是律师社会责任的体现。