启德国际金融中心所占三宗土地，是启德置业在2010年10月12日拍得。但仅仅是在4天前的10月8日，启德置业才从鑫海投资获得1.15亿元借款，以此缴纳了土地竞买保证金。

由于启德置业在获得1.15亿元借款时，尚未取得对上述三宗土地的控制权，为避免1.15亿元借款处于风险敞口状态，启德置业及鑫海投资进行了复杂的股权操作：注册资金5000万元的启德置业原由三威置业全资控股;2010年10月11日，启德置业全部股权被无偿划拨给鑫海投资;双方约定，在上述三宗土地被抵押于鑫海投资的手续办理完毕三日内，启德置业的股权将被转回三威置业或其指定的其他公司;2011年6月28日，在抵押手续办完后，启德置业股权被无偿转给三威置业设立的山东悦海投资有限公司。

除了从鑫海投资筹借了7.3亿元之外，张辉还积极拓展其他融资渠道。以大地锐城1至6号楼的房产为介体，张辉以售后回租的方式，陆续从国泰租赁有限公司获得7400万元借款。这部分借款已经全部逾期。目前，国泰租赁有限公司也已经将启德置业及担保人三威置业、大地房产、张辉等告上法庭。

此外，济南市中级人民法院进行拍卖的评估报告中还显示，在2011年6月份，启德置业还以土地为抵押，分两次向齐鲁银行济南城西支行贷款3.9亿元和1.58亿元，贷款期限至2013年9月19日。这两笔贷款是否清偿尚不清楚。

一个有意思的运作是，在启德置业陷入泥潭之际，张辉对启德置业构架大调整：去年9月26日，悦海投资对启德置业的股权被全部转让给自然人李晓红、缪林，张辉不再担任法人代表、董事，取而代之的是李晓红。

11日，导报记者曾电话采访李晓红，李晓红称自己虽然是法人代表，但对启德置业资产被拍卖一事并不了解。启德置业内部员工对导报记者表示，李晓红不是外人，只是公司财务部一名员工而已。

买房者权益如何保证

启德置业资产面临拍卖，除了一些大人物在着急，普通的买房者更是像热锅上的蚂蚁。

我们买房子是向启德置业买的，启德置业的土地和盖的楼被拍卖了，我们的房子怎么办?李岩问。他表示，目前投资者已经自发组织起来，并选出了21人组成的业主委员会，要求在处置启德置业的资产中保护投资者的权益。

一名业主委员会的成员12日晚对导报记者说，业主委员会已经联系上109名投资者。据业主委员会估计，投资者总数在150人以上。

这名成员说，从业主委员会统计的的情况看，大家投资的时间最早可至2011年7月份，当时该项目甚至尚未开工。因该项目尚未取得预售许可证，投资者都是以购买优惠卡或认购的形式投资的。但名义上是购买优惠卡或认购，实际上是预付了款项。因为大家的出资比例很高，大部分在总房款的30%至50%之间。

投资者们担心，启德置业主要资产就是土地和在建工程，公司在这些资产被拍卖之后将成为空壳。到时，投资者的资金将追偿无门、血本无归。因此，投资者要求在处置启德置业资产时保护他们的权益，接盘者进来后，应承认我们的购房权益;如果不承认，那在资产拍卖时应优先偿还我们的购房款。上述业主委员会成员说。

11日至13日，导报记者曾多方联系启德置业，但其位于姚家办事处东楼三层的注册地址上并不存在该公司，其售楼处代销人员称启德置业工作人员不在，其位于发展大厦的办公人员称不接受采访。李晓红也以不知情为由婉拒采访，并拒绝帮导报记者联系张辉。

开发商空手套白狼时代落幕

通过借款缴上土地竞买保证金，拍下土地后以土地为抵押获得融资，启动项目后用拿着购房者的预售款盖楼、还贷款，这种几乎是空手套白狼的运作模式，让多少开发商梦寐以求，启德置业便是其中之一。

在本案中，开发商在没有取得预售许可证的情况下便通过大量认购吸纳资金，其资金饥渴可见一斑。启德置业还面临另外一个情况，融资成本高企。仅以对鑫海投资的借款为例，8.45亿元的借款，年利率15.6%，一年利息即达1.32亿元。加上启德置业对银行、融资租赁公司的借款，其收入恐怕还不及一年的借款利息支出。