什么是房屋先卖后租-法师兄

什么是房屋先卖后租

来源：法律编辑整理时间： 2023-03-03 18:00:49 53 人看过

房屋所有权人在将所有房屋出卖给一方后，尚未办理房屋登记手续或已经办理登记手续，但又将房屋出租给他人的行为。

一、办理房屋登记手续后出租房屋如何处理？

房屋在我国属于不动产，而我国《民法典》（2021.1.1生效）对不动产的归属是有严格规定的。

《民法典》（2021.1.1生效）

第二百零九条【不动产物权登记的效力】不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。

依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。

第二百一十四条【不动产物权变动的生效时间】不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。

第二百一十五条【合同效力与物权变动区分】当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者当事人另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。

从上述《民法典》（2021.1.1生效）条文可知，如果房屋所有人将房屋出卖给一方时，已经进行了不动产物权登记，即人们常说的过户登记。那么，此时房屋已经归买方所有，原房屋所有人是没有权利再将房屋进行出租。

原房屋所有人对房屋出租构成无权处分，《民法典》（2021.1.1生效）规定，无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。若此时房屋所有人对租赁合同进行追认或者给予了原房屋所有人处分权，则租赁合同有效；反之，租赁合同无效，承租人可以请求解除租赁合同并要求原房屋所有人赔偿损失，依照《民法典》（2021.1.1生效）的有关规定处理。

二、尚未办理房屋登记手续，出租房屋如何处理？

此时，不动产尚未登记，没有发生物权转移，房屋还是属于原房屋所有人的。原房屋所有人可以对房屋进行再次处分，与承租人签订的租赁合同有效。此时，房屋到底是要出卖还是租赁，可由原房屋所有人择一决定，并承担因对一方履行不能的法律责任。

声明：该文章是网站编辑根据互联网公开的相关知识进行归纳整理。如若侵权或错误，请通过反馈渠道提交信息，我们将及时处理。【点击反馈】

扩展阅读

律师服务

热门律师推荐

律师普法

换一批

更多履行不能相关文章

优先购买权
房屋租赁中,什么是买卖不破租赁

买卖不破租赁，即在租赁关系存续期间，即使所有权人将租赁物让与他人，对租赁关系也不产生任何影响，买受人不能以其已成为租赁物的所有人为由否认原租赁关系的存在并要求承租人返还租赁物。一、房屋租赁期间出租人又将房屋出卖的违约吗如果房东卖房，要求提前搬家的话租房者可以以房东违约为由，要求房东支付相当于一个月房租的钱作为违约金，并给你足够的找房、搬家的时间。如果房东及买家不要求房客提前搬家，那么可以继续租住至合同期满，只是变更一下出租方的名字，房租交给新房东而已。还有一点买卖不破租赁，即在租赁关系存续期间，即使所有权人将租赁物让与他人，对租赁关系也不产生任何影响，买受人不能以其已成为租赁物的所有人为由否认原租赁关系的存在并要求承租人返还租赁物。二、租的期间房东可以卖房子吗在租赁期间房东可以卖房子。租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。此即买卖不破租赁。所谓买卖不破租赁，又称所有权变动

2023-03-31

436人看过
抵押
房屋先抵押后出租怎么去处理

《民法典》规定，抵押权设立前，抵押财产已经出租并转移占有的，原租赁关系不受该抵押权的影响。租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。一、法院是否对已经出租的房屋进行强制执行依据相关法律的规定，房屋存在租赁关系的，并不影响人民法院强制执行，如果租赁合同是在抵押前签订的，强制执行后不影响租赁合同效力。租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。二、抵押是否具有追随力根据相关的法律规定动产抵押不具有追及力。债务人或第三人将动产抵押给质权人的，不得对抗正常经营活动中已经支付合理价款并取得抵押财产的买受人。并且抵押权设立前，如果抵押财产已经出租并转移占有的，原租赁关系也不受该抵押权的影响。三、房地产抵押权时效是多长时间房地产抵押权时效自房地产抵押合同登记之日起生效至主合同债务到期之日止。抵押权设立前，抵押财产已经出租、转让、占有的，原租赁关系不受抵押权的

2023-04-01

470人看过
违约金
如何看待二手房先租后卖

很多人选择先租后卖二手房的方法来避税，如何看待二手房先租后卖？二手房先租后卖此种方法不缴全额营业税及附加费了，只缴契税、登记费、印花税等。具有一定可行性。但由于二手房房屋的价格具有极大的可变因素，如果所签的价格与两年后该二手房房屋的市场价格不一样，房主完全可能宁愿赔偿违约金也不愿意卖房子，对于买方来讲，则要承担由此带来的诸多机会成本。先租后卖房产新政出台后，郭先生由于各方面原因想将已买三年的房子卖掉，但想到要按照房价全额缴纳5.5%的营业税及附加费，郭先生觉得很不划算，于是他与买家约定，买家先以租赁的方式入住二手房，两年之后双方再按约定的价格交易过户，已交租费就计入房价。律师点评：二手房先租后卖此种方法不缴全额营业税及附加费了，只缴契税、登记费、印花税等。具有一定可行性。但由于二手房房屋的价格具有极大的可变因素，如果所签的价格与两年后该二手房房屋的市场价格不一样，二手房房屋价格上涨了，房主

2023-06-10

496人看过
法律综合知识
房屋拆迁后首先做什么

房屋拆迁后应该首先行使公众意见权，《国有土地征收与房屋补偿条例》第十条规定：市、县级人民政府应当组织有关部门对征收补偿方案进行论证并予以公布，征求公众意见。征求意见期限不得少于30日。《国有土地征收与房屋补偿条例》第十一条规定：市、县级人民政府应当将征求意见情况和根据公众意见修改的情况及时公布。因旧城区改建需要征收房屋，多数被征收人认为征收补偿方案不符合本条例规定的，市、县级人民政府应当组织由被征收人和公众代表参加的听证会，并根据听证会情况修改方案。

2024-04-19

293人看过

合同无效
二手房房屋买卖是先过户还是先给钱

一般情况下，如果是全款买房的话，在办理过户之前要把所有的款项打到业主指定的账户，或者全款打到监管账户，具体以双方签订的合同为准，而如果是贷款买房的话，在过户之前先把定金打到对方账户，过完户之后才把剩余的款项打给对方。涉及到双方的利益很多人都不放心对方，没过户之前付了全款，怕业主耍赖不卖房。而过完户在付款，又怕拿到房的人耍赖不付钱，所以一般都是转到第三方监管账户。只要买卖双方签订二手房买卖合同，共同提出办理交易资金监管服务需求，买方在把交易资金打到银行指定的监管账户就可以了，等买卖双方办理缴纳税费和过户手续后，银行在按双方的要求把资金打给业主。同样的，也需要在进行房屋交割后付，以免出现其他纠纷。法律规定：《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十四条规定：“以出让方式取得土地使用权的，转让房地产后，受让人改变原土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得原出让方和市、县人民政府城市规划行政主管

2023-03-20

206人看过
小产权房
谁先卖？小产权房屋售卖优先级

1．一般来说，一房二卖往往是卖家为追求更高的利润，而对前一买家违约，主观上并没同时占有两笔房款的故意，违背的是合同交易中的诚信原则，属于民事欺诈。所得房款已花光不能归还，主观上有着诈取他人钱财的故意，因此被定性为诈骗案。小产权房被一房二卖的话，原则上来讲是归属于首先一个购买房屋的买者的，后者的损失会比较大。一房两卖现象在现实生活中时有发生，但多是作为民事纠纷诉诸于法院。小产权到期后房子归谁1、小产权到期后房子归原房主所有。小产权房是指在农村集体土地上建设的房屋，未办理相关证件，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村颁发，亦称乡产权房。2、城市市区的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。3、国有土地和农民集体所有的土地，可以依法确定给单位或者个人使用。使用土地的单位

2023-07-02

186人看过
法律综合知识
房屋先抵押后买卖一房二卖如何维权

面临一房二卖问题时，解决方法如下：首先考虑通过签署协议来解决争议；若协商无效，可寻求基层组织协助并展开调解工作；如果调解不能达成共识，当事人便可选择向法院提起诉讼，同样地，他们也可在不经由基层组织调解的情况下，径直向法院提出诉讼请求；最后，对于那些在合同中约定了仲裁条款或者签订了仲裁协议的当事人来说，他们还可以选择向相关仲裁机构提交申请以解决纠纷。《民法典》第四百七十条合同的内容由当事人约定，一般包括下列条款：（一）当事人的姓名或者名称和住所；（二）标的；（三）数量；（四）质量；（五）价款或者报酬；（六）履行期限、地点和方式；（七）违约责任；（八）解决争议的方法。当事人可以参照各类合同的示范文本订立合同。《民事诉讼法》第一百二十二条当事人起诉到人民法院的民事纠纷，适宜调解的，先行调解，但当事人拒绝调解的除外。《中华人民共和国仲裁法》第二条平等主体的公民、法人和其他组织之间发生的合同纠纷和其

2024-04-23

398人看过
违约金
签订合同先租后卖

针对5年内转让房屋全额缴纳营业税及附加费的政策，一些卖方与买方约定，买方先以租赁的方式入住，5年期限到了以后双方再按约定价格交易过户，到时租金就抵房价。风险提示：这种方法和第一种方法一样，也只是卖方节省了售房的营业税及附加费，买方却要承担很大风险。因为房屋的价格具有极大的可变因素，按照现在房价趋势，几年后房屋价格上涨了，房主完全可能宁愿赔偿违约金也不愿意卖房子，这对于买方来讲，则要承担由此带来的诸多机会成本。一、二手房过户费用怎么算？二手房过户费作为二手房过户流程一个重要环节，是需要大家知道的，其需缴纳税种主要有营业税、契税、个人所得税、土地增值税和印花税等。契税：基准税率3％优惠税率1．5％和1％买方缴纳。按照基准税率征收交易总额的3％，若买方是首次购买面积不足90平的普通住宅缴纳交易总额的1％，若买方首次购买面积超过90平（包含90平）的普通住宅则缴纳交易总额的1．5％。【各地实际征收

2023-06-19

155人看过

业主
房屋买卖先离婚还是先签合同，分配有什么规定

房屋买卖一般是需要先签合同。离婚时，夫妻的共同财产由双方协议处理；协议不成时，由人民法院根据财产的具体情况，照顾子女和女方权益的原则判决。夫或妻在家庭土地承包经营中享有的权益等，应当依法予以保护。二手房房屋买卖是先过户还是先给钱一般情况下，如果是全款买房的话，在办理过户之前要把所有的款项打到业主指定的账户，或者全款打到监管账户，具体以双方签订的合同为准，而如果是贷款买房的话，在过户之前先把定金打到对方账户，过完户之后才把剩余的款项打给对方。涉及到双方的利益很多人都不放心对方，没过户之前付了全款，怕业主耍赖不卖房。而过完户在付款，又怕拿到房的人耍赖不付钱，所以一般都是转到第三方监管账户。只要买卖双方签订二手房买卖合同，共同提出办理交易资金监管服务需求，买方在把交易资金打到银行指定的监管账户就可以了，等买卖双方办理缴纳税费和过户手续后，银行在按双方的要求把资金打给业主。同样的，也需要在进行房屋

2023-07-26

174人看过
夫妻共同财产
遗产房屋买卖需要先完成什么

遗产房屋买卖需要先完成继承。遗产房交易比较麻烦，尤其是继承程序还没有完成的时候。继承开始后，在遗产分割前，所有遗产均处于继承人共有的状态，就像夫妻共同财产一样，未经其他共有人同意，不能单方面处分。因此，要买卖继承房屋，首先要求继承人完成继承程序，取得继承房屋的所有权。只有这样，继承人才有权处分继承房屋。此外，继承房屋的交易需要转让两次。一、爸爸去世了, 他的财产怎么分1、先将爸爸的遗产从夫妻共同财产中分离出来2、爸爸的遗产由他的父母、配偶和子女共同继承3、对被继承人尽了主要扶养义务或者与被继承人共同生活的继承人，分配遗产时，可以多分。4、因为遗产涉及房屋这种不动产，通过法院判决的分配比例进行分配的时候，可以有以下处理方式：(1)首先需要对房屋进行一个价值评估，然后由具有房屋所有权的人，按照房屋的价值和对应的分配比例给其他继承人以金钱(2)如果没人承担起这个金钱的分配，可以将房屋交给法院进行

2023-04-12

100人看过
法律综合知识
卖出房屋后租客是否享有租赁权利

一、卖出房屋后租客是否享有租赁权利有。《中华人民共和国民法典》第七百二十五条租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。《中华人民共和国民法典》第七百二十六条出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利；但是，房屋按份共有人行使优先购买权或者出租人将房屋出卖给近亲属的除外。出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的，视为承租人放弃优先购买权。二、房屋租赁合同应当详细规定哪些内容1．房屋租赁当事人的姓名（名称）和住所；2．房屋的坐落、面积、结构、附属设施，家具和家电等室内设施状况；3．租金和押金数额、支付方式；4．租赁用途和房屋使用要求；5．房屋和室内设施的安全性能；6．租赁期限；7．房屋维修责任；8．物业服务、水、电、燃气等相关费用的缴纳；9．争议解决办法和违约责任；10．其他约定。三、房屋租赁合

2023-10-18

263人看过
合同终止
上海市房屋先租后售试行办法

为进一步搞活房屋租赁市场，加快新建商品房及存量房屋的流通，促进房地产市场的健康发展，现就新建商品房或存量房屋的先租后售管理制定本试行办法：一、商品房及存量房屋先租后售是指房地产开发经营企业投资建造、并已取得《房地产权证》的商品房及房屋所有权人拥有的存量产权房屋，采取先出租给承租人使用，再根据合同约定出售给该承租人的一种促销行为。二、上海市房屋土地管理局（以下简称市房地局）是本市房屋先租后售的行政主管部门。区、县房地产管理部门根据职责分工负责所辖区域内房屋租赁和内销商品房及内销存量房屋（以下简称内销房屋）的租后出售的行政管理工作，业务上受市房地局的领导。三、房地产开发经营企业及房屋所有权人（以下简称房屋业主）实施房屋先租后售，应在出租时与承租人签订房屋先租后售合同。先租后售合同除应具备《城市房屋租赁管理办法》规定的租赁条款内容外，还应明确双方当事人买卖该房屋的有关权利、义务、责任。其中必须包

2023-06-10

119人看过

法律综合知识
同一房屋先出租后抵押如何办

发现自己承租的房屋被出租人拿去做了抵押，房屋的承租人往往担忧抵押是否会影响到自己承租房屋的权利，疑虑出租人将自己承租的房屋拿去做抵押是否违法。那么，当遇到这种情况，承租人该如何维护自己的权利呢。首先，法律并不禁止用已经出租的房屋进行抵押担保，所以，除非合同另有约定，已经出租的房屋是可以进行抵押的。其次，法律为了保护在先承租人的合法权利，制定了“抵押不破租赁”以及“承租人优先购买权”的规则，承租人可以通过两种方式来主张保护自己的权利：1、要求房屋的受让人继续履行房屋租赁合同，直至租赁期限届满；2、如果承租人愿意购买房屋，可以行使优先购买权，在同等条件下优先购买承租的房屋。最后，为了避免不必要的风险和纠纷，建议在签订租赁合同时，可以在合同条款中明确约定房屋租赁期间设定抵押权的处理方式，并约定一定的违约责任，这样，就能够把风险降到最低了。我们可以了解到房屋抵押是债务担保的重要方式之一，房屋在抵押

2024-01-19

186人看过
房屋出租
房屋出租之后还能卖吗

房屋出租后可以卖，但是应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。一、哪些情况下容许房屋转租？1、租赁合同约定的租赁期限不得超过二十年，超过二十年的，超过部分无效。2、租赁期限六个月以上的，应当采取书面形式，当事人不采取书面形式的，视为不定期租赁。3、承租人经出租人同意，可以将租赁物业转租给第三人，原租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。4、出租人出售租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人在同等条件下有优先购买的权利。5、房屋租赁，出租人和承租人必须办理租赁登记备案手续，办理备案需要提交的资料。二、房屋承租人优先购买权的期限《中华人民共和国民法典》第七百二十六条规定，出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利；

2023-03-24

83人看过