人民法院在判决期间，不影响房屋所有人买卖房屋，但房屋被人民法院保全的，不能买卖房屋。买卖双方当事人必须具有完全行为能力。未成年人和被宣告为无民事行为能力或限制行为能力的公民不能签订房地产买卖合同，其房地产买卖行为由其法定代理人代为进行。单位买房者如需购买私房的须得到有关机关的批准。

一、未成年起诉需不需要监护人

未成年起诉需要监护人。

1、如果未成年人认为自己的民事权益受到侵犯或与他人发生了争议，可以以自己的名义，向人民法院提起民事诉讼，以保护自己的合法权益。

2、提起诉讼，是未成年人一项重要的民事诉讼权利。

3、但因未成年人年龄尚小，不能亲自进行诉讼，应由其法定代理人（父、母等）以代理人的名义进行诉讼，其原告人应当是权益受到侵害的未成年人本人。

未成年人能被起诉，只要符合起诉条件，法院就可以受理。

诉讼权利的主体没有行为能力的限制，但诉讼行为的主体需要有完全民事行为能力。

1、作为原告和被告是属于诉讼权利范畴的，因为其承担主体无行为能力限制，所以无民事行为能力人和限制民事行为能力人当然可以作为此权利主体。

2、未成年人是完全可以作为原告或被告的，本人并不能进行诉讼行为，应当由其监护人作为法定代理人，代为从事诉讼行为。

二、合同书效力待定

《民法典》规定了以下三种情况为效力待定合同：

(1)主体不合格的效力待定合同。限制民事行为能力人订立的合同，经法定代理人追认后，该合同有效，但纯获利益的合同或者与其年龄、智力、精神健康状况相适应而订立的合同，不必经法定代理人追认。

限制行为能力人依法不能独立实施的行为，应当由其法定代理人代为行使，或者在征得其法定代理人的同意后实施。但对于未成年人依法不能独立实施的行为并不是当然无效的行为，而只是一种效力待定的行为。

相对人可以催告法定代理人在一个月内予以追认。法定代理人未作表示的，视为拒绝追认。合同被追认之前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。这就确定了未成年人不能依法独立实施的行为是一种效力待定的行为。主要是指限制行为能力的人订立的合同。经法定代理人追认后，合同有效。纯获利或与其年龄、智力、精神健康状况相适应的，不必追认。相对人可催告法定代理人1个月内追认，法定代理人未作表示的，视为拒绝。

合同被追认前，善意的相对人有撤销的权利。无行为能力人订立的合同无效关于无民事行为能力人所订合同的效力问题，通行的理论基本是这样的，无民事行为能力人实施的民事行为有二种情况，一种是可以实施的民事行为，如纯获利益的行为和处分零花钱的行为，无民事行为能力人实施的这种行为是有效的，其它民事行为，依《民法典》应由法定代理人自己代理，其自己不能实施，无民事行为能力人实施依法不能实施的民事行为应为无效。

(2)无权代理人订立的效力待定合同行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，必须经过被代理人的追认才能对被代理人产生法律拘束力，否则，后果由行为人承担。相对人可以催告被代理人1个月内予以追认，被代理人未作表示的，视为拒绝。被追认之前，善意相对人有撤销的权利。

(3)是无处分权人处分他人财产权利而订立的合同，经权利人追认才有效无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或无处分权的人订立合同后取得处分权的，合同有效。

效力待定合同的特点：

1、效力待定合同已经成立，但合同因缺乏处分权、代理权或缺乏行为能力而效力并不齐备。

2、效力待定合同的效力，既非完全无效，也非完全有效，而是处于一种效力不确定的中间状态。

3、效力待定合同是否已经发生效力尚不能确定，有待于其他行为或事实使之确定。

效力待定引起的原因：

1.狭义的无权代理。

2.限制民事行为能力人的民事行为。

3.无权处分。

4.承担。为保护当事人的合法权益，在效力待定合同中，法律赋予有关民事主体以追认权、拒绝权，赋予相对人以催告权、撤销权。当效力待定合同不发生法律效力即无效时，如何维护善意相对人的利益，也是非常重要的一个问题。

三、无效的房屋买卖合同有哪些

无效的房屋买卖合同有以下几种：

一、无民事行为能力人所签订的房屋买卖合同。

无民事行为能力人由其法定代理人代理实施民事行为,因此,无民事行为能力人的房屋买卖均应由其法定代理人代理签订合同,他们不能独立签订房屋买卖合同,否则属于无效合同。

二、限制行为能力人未取得法定代理人的同意签订的房屋买卖合同。

限制行为能力人只能进行与其年龄、智力、精神状况相适应的民事活动,他们进行房屋买卖应当由其法定代理人代为签订合同或取得法定代理人的同意。没有法定代理人的同意,限制行为能力人自已签订的房屋买卖合同视为无效。

三、以欺诈为目的签订的房屋买卖合同。

以欺诈为目的是指一方当事人以捏造事实或隐瞒真相等欺骗手段,致使对方当事人发生错误认识所签订的房屋买卖合同。

四、以胁迫的手段签订的房屋买卖合同。

一方当事人以使对方财产、肉体或精神上受损害相威胁,迫使其产生恐惧而签订的房屋买卖合同。

五、乘人之危签订的合同。

一方当事人乘对方处于危难之际或利用对方的迫切需要,强迫对方接受明显不利的条件所签订的房屋买卖合同。

六、双方当事人恶意串通,损害国家、集体或他人利益所的房屋买卖合同。

双方当事人故意串通，损害国家、集体或第三人的利益而签订的合同无效。

七、当事人之间没有签订书面房屋买卖合同,又无据可查的,亦认定为房屋买卖合同无效。