集资房定义
集资房是改变住房建设由国家和单位统包的制度,实行政府、单位、个人三方面共同承担,通过筹集资金,建造的房屋。职工个人可按房价全额或部分出资、信贷、建材供应、税费等方面给予部分减免。集资所建住房的权属,按出资比例确定。个人按房价全额出资的,拥有全部产权,个人部分出资的,拥有部分产权。
一般由国有单位出面组织并提供自有的国有划拨土地用作建房用地,国家予以减免部分税费,由参加集资的职工部分或全额出资建设,房屋建成后归职工所有,不对外出售。产权也可以归单位和职工共有,在持续一段时间后过渡为职工个人所有。属于经济适用房的一种。
是指改变住房建设由国家和单位全包的制度,实行政府、单位、个人三者共同承担,通过筹集资金,进行住房建设的一种办法。职工个人可按房价全额或部分出资,政府及相关部门在用地、信贷、建材供应、税费等方面给予部分减免。
购买方法
集资房的建设是需要报建的,且由一家到两家地产开发公司负责,通过当地政府批准,在一系列的专业电力公司集资房设计公司设计、规划之下而进行的,集资房的开发是在同一片区内大规模、大面积地进行。据业内人士的不完全统计,集资房90%的业主用于自住,投资出租等其他用途占约10%。按照房价的承受力分析,集资房最适用于消费金字塔最底层的工薪阶层,一般月收入为2000元左右的人购买集资房的人较多。漂泊不定的工作环境,不稳定的经济收入,使他们拥有了强烈的安家冲动,于是在自己可以承受的经济范围内,在关外拥有一个自我的天空,每日享受关外清新的空气,轻松购房,的确是一桩美事。从某种意义上讲,购买集资房或许是把有限资金发挥效用的最佳渠道。购房者也必须注意到,目前房地产市场对集资房的总体看法是合理不合法。所谓合理就是存在的合理性,集资房的存在,是房地产市场发展过程中的中间产物,是不可争辩的事实。但从某种意义上讲,说它不合法,是因为把集资房与商品房相比,集资房没有像商品房所拥有的房产证。但是,房产证是商品房所特有的东西,集资房与商品房毕竟不是同一种产品。集资房是以集体名义的房产,单个户主没有房产证也在情理之中。买房毕竟是件大事,为了谨慎起见,在集资房的购买过程中还应注意以下几点:
1.别买违章建筑集资房。如果是违章建筑,那就意味着自己花钱买下的房子本身就是违法的,没有法律保障,所住的房子会有随时被拆掉的风险。
2.为了避免不应有的损失,看市政规划,向开发商询问是否办了报建手续。有无建筑规划许可证是非常重要的。一般建筑一定会在红线内建房,而符合市政规划的集资房用地还是获得政府保护的。
3.要找专业开发商了解集资房开发商的的背景十分重要,这是让自己的各方面权利得到最大限度的保障的重要关键。
风险隐患
集资房,原是有关单位在资金困难的情况下,利用自身闲置用地招集外单位集体或个人、本单位个人的资金,共同解决生产、生活用房而出现的。由于集资房与商品房之间的巨大价格差异,一些单位和个人便擅自扩大集资范围和建房规模,甚至公然借机牟取暴利,或采取欺骗手段,损害出资人利益,导致纠纷时有发生。
兴建集资房的单位或个人通常打着“合作建房的”的招牌,却不能提供国土部门批复的合作建房合同,更不能出示预售许可证。与出资方签定的合同不是国土部门规定的文本,也不能办理公证手续。其承诺的50年或永久使用权以及共有房产证,实际上只属于土地方,不可能转移到出资方名下。出资方权益并无法律保障。
业内人士指出,除了产权没有保证外,由于集资建房的若干特性,决定了出资人还要承担下述风险:集资建房能否顺利完成,首先取决于资金的筹措情况。如果资金不能准确、及时地到位,工程进度便没有保障,工程进度延缓更加剧了资金筹措的困难。这样的恶性循环必然导致资金一去无归、工程遥遥无期的结局。而刚刚竣工的集资房且,由于某些集资建房单位的暴利动机,选择施工队时只能是降低标准、拼命压价,甚至迫其带资建设,施工企业要生存,必然偷工减料,建筑质量难以保证。
集资房通常较难形成规模,大多是一栋或二三栋楼,由于规模小,客观上造成管理配套难的问题。即使集资者有意完善,结果往往仍是力不从心。水、电、煤气管道的接驳,公共设备的维修等等,都需要相当的资金支持,即使是简单的清洁卫生、安全保卫,也离不开资金,更不用提社区文化建设和其它体育设施配套、正规的物业管理等,这些都是集资者始料不及的,也是开发商不会考虑的。购买住房,是人生一项重大的投资,许多消费者主要是由于资金问题购买了集资房,但即使是集资房也是一笔不小的投资,动辄数万。集资房经常不能按期交货已属正常,最令人烦恼的是货不对板,而又投诉无门,由于集资房没有完备的法律手续,不能受到法律的有效保护。
注意事项
1、集资房多为村委会与开发单位合作建房。据了解,从2001年8月6日后,政府部门不再审批合作建房,即便是在政府规定的红线范围内,集资房项目也大多没有经过正规的报建程序;同时,集资房的开发单位多数无开发资质。
2、集资房无正规楼书。集资房楼书多是一纸宣传单,一般不标明开发单位、建设设计单位,传单采取沿街散发形式。
3、集资房无正规预售合同。售楼员出示的购房协议书是开发单位与村委会联合印制的,并非正规的商品房预售合同。
4、集资房房产证多由村委会自行印制。在看房时,售搂员会告诉购房者签了合同后,发楼房使用证,但事实上,这个证是村委会与开发单位自行印制的,并无法律效力。
5、集资房多未补交地价。售楼员也表示,他们是先建房后办报建手续,日后购房者补交地价后,即可办理房产证。
6、集资房遇拆迁有风险。售楼员一般会告诉购房者,他们的楼盘永远不会拆迁等。
7、集资房价格便宜但不能办按揭。集资房一般单价每平方米2000多元,南山集资房价格较宝安稍高,大多要3000元/平方米,但与深圳去年均价5680元/平方米(按建筑面积售房)的商品房相比——至今年1月份,均价升至5934/平方米,集资房价格比商品房低一半;但是,集资房不能办理按揭贷款。
8、集资房品质较商品房稍低。楼房做工较粗陋,多为毛坯房,少数有简单装修。
9、集资房从单体楼向小区发展。早期楼盘多无社区,但南山、宝安均有多个集资房楼盘成片开发,部分社区规模与本地商品房不相上下。
10、集资房自有配套不多。多无会所,个别规模较大的社区自有配套较好,有电梯,绿化率也很高。
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