一、什么是房地产交易
房地产交易指房地产交易主体之间以房地产这种特殊商品作为交易对象所从事的市场交易活动,是一种极其专业性的交易。房地产交易的形式、种类很多,每一种交易都需要具备不同的条件,遵守不同的程序及办理相关手续。
二、房地产交易的条件
(一)房屋以完工形式可分为在建工程,存量二手房。
1、只要达到一定条件下都可以交易。
2、在建工程的房子在有预售许可证时可以预售,就是可以买卖了。(网上备案后便不能更改)
3、存量二手房指的是已达到入住标准的房子,包括未下房证但已竣工验收的房子(也叫新建商品房)。这样的房子下房证前在法律上是不支持交易的,说明白点就是不能过户,买房人没有法律保护。下房证之后再无他项权利限制的情况下,便可正常买卖,抵押,入股,典当。所谓他项权利通常指抵押,租赁。
4、还有一些特殊的房产例如公房出售,经济适用房,廉租房。廉租房不能抵押,转租,买卖,你不租了只能还给政府。
5、公房出售,有完全产权出售的,这样的同存量二手房。有部分产权出售的,买卖,租赁这总行为产生的收益按产权比例分配。至于抵押典当好像是不行。
6、经济适用房稍微复杂点,主要源于其用地有两种方式,出让和划拨并行。大部分为划拨,小部分为出让。凡划拨地的经济适用房,一般不能正常抵押买卖租赁,须将土地改为出让地才可以在市场上流通。出让地的经济适用房一般各地好像没有很好地控制其流动性,常见抵押与买卖。
(二)按用途房产可分为,住宅,工业,商业。
1、工业房产包含厂房,为厂房办公而配套的办公楼,仓库,门卫,水泵房,垃圾房等等。
2、住宅:包括商品住宅楼,经济适用房,廉租房,公产出售住宅。
3、商业:包括门市(也叫网点),酒店公寓,写字楼,水产农副食品蔬菜市场,度假村,之类的(注意后两者虽然房产及土地性质都是商业大类里的,但是其土地价值与前几个相比差很多)。
4、买卖交易方式与(一)相同
这里列举的信息不敢担保全对,但是可以肯定,我写的不全,差很多,写全了太多等于抄书,建议你不要在这里问详细的问题,给的分数不够费劲的,没人能答全。集体住房不知道是指集资住房还是宅基地住房(集体土地),现国家已不允许集资建房,偶有个别地方在建,只要有手续建成后与商品房无异。宅基地住房则是农业用地用房,可买卖,租赁,不可抵押,说白一点就是在集体土地(大范围土地类型)上盖房
三、房地产交易费用有哪些
(一)卖房人应缴纳税费
1、营业税
(1)购买不足5年的住房对外销售的,全额征收营业税,营业税及附加的综合征收率为5.6%。
(2)购买超过5年(含5年)的普通住房(144平方米以下,含144平方米)对外销售的,免征营业税。
(3)购买超过5年(含5年)的非普通住房(144平方米以上)对外销售的,按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。
(4)购房起始时间,以房屋产权证、契税完税证明为准。
2、个人所得税
(1)能够提供完整、准确的住房原值凭证,能够正确计算应纳税所得额的,按转让住房收入额扣除买房原值和合理费用后的税率20%缴纳。
(2)不能提供住房原值凭证,按转让住房收入额的1%缴纳。
(3)对于个人转让自用超过5年,并且是家庭唯一生活用房取得的所得,免征个人所得税。
3、交易手续费:3元/平方米
(二)买房人应缴纳税费
1、契税:
(1)个人购买90平方米及以下的普通住房,且该住房属于家庭唯一住房的,减按1%税率征收契税。
(2)个人购买90平方米以上至144平方米(含)的普通住房,且该住房属于家庭(成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女,下同)唯一住房的,减半征收契税,税率为1.5%。
(3)除上述之外的其他住房交易按原契税政策(即契税税率为3%)执行。
2、印花税:5元
3、交易手续费:3元/平方米
4、权属登记费及取证费:80元/套
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