、签订的目的

商品房认购书是预约合同，即为将来订立商品房买卖合同为目的而签订的合同，属于前契约阶段合同；商品房买卖合同是本约合同，是为商品房买卖这一目的确定权利义务的合同。商品房认购书相当于是提前预约的一个作用，而购房合同却有确立关系的作用。

2、约定的内容

商品房认购书中约定的相对简单，通常只约定房屋的面积、总价、地理位置及将在某一时间和地点签订商品房买卖合同等内容，买卖双方一般无法直接凭认购书完成交易；商品房买卖合同则包括了房屋买卖的所有主要条款，如房款和房屋的交付方式和时间、产权证的办理、违约责任等，买卖双方可以就此完成交易。

3、签订的时间点

认购书通常是在商品房可以预售前签订，这是开发商为了能尽快回笼资金和稳定客户的方法，一般是和开发商委托的销售公司或广告公司签订；买卖合同的签订则是在开发商取得商品房预售许可证后或在现房销售的情况下签订，一般直接和开发商签订。

一、未签订购房合同是否返还定金

购房者在交付定金后，未能与开发商签订正式的商品房买卖合同时，开发商往往因此而拒绝返还购房者已交付的定金。我们应根据不同的情况作具体分析：

1、一般来说，购房者在签订认购书给付定金的时候，与开发商未就主合同的主要内容达成一致，而事后双方不能就主合同主要内容达成协议，则购房定金通常应当返还购房者。

凡在认购书、意向书一类协议中设定立约定金的，其法律效力自当事人实际交付定金时产生，在其所担保的立约行为没有发生时，违反承诺的一方当事人就应当受到定金处罚。因此，在实践中不能把认购书、意向书中约定的定金性质都认为立约定金，否则对购房者极为不利。如：因开发商提出的一些不合理的条件或基于恶意，导致购房合同不能签订而让购房者承担定金不能返还的后果是有违公平原则的。

2、严格以认购书约定的条件为准，可区别于以下几种情况。

首先，如果认购书并没有明确约定房屋的价格、面积、户型结构等具体条件，而是把这些内容留待签订正式的商品房预售或销售合同再行协商，而开发商与购房者又未能就此协商一致，从而导致双方未能签订主合同的，则开发商应当将定金返还购房者。

其次，如果开发商在签订主合同时，提出与认购书约定的不同的条件致使主合同不能签订的，开发商应当承担违反认购协议的违约责任，应当向购房者双倍返还定金；

再次，如果开发商和购房者双方就认购书约定的条件之事项未能达成一致，导致不能签订主合同的，开发商应当返还购房者定金。另外，如果认购书已经将以后要签订的主合同的条件作了明确具体的约定，而购房者应当承担违反认购协议的违约责任。此种情况下，开发商可以不予返还购房者定金。

3、开发商在未取得商品房预售许可证、销售许可证的情况下，与购房者签订认购协议的行为是违反法律规定的无效民事行为，开发商应当如数返还购房者定金。

因为《房屋认购协议书》中双方约定的权利义务将转化成《商品房买卖合同》条款的一部分，为了避免不必要的损失，认购书内容应当清晰、明确。通常情况下开发商提供的《房屋认购协议书》大多是事先准备好的格式条款，对于《房屋认购协议书》中没有的内容购房者有权要求补充。建议购房者最好请专业律师陪同签订认购书，因为认购书的内容如果转化为购房合同的条款，将直接影响购房者的权益。

二、付了首付签了认购书没签合同,有纠纷可以退款吗

付了首付钱了认购书没签合同跟开发商有纠纷是否能退款需要根据认购书上面的约定确定，如果认购书约定可以退款的，则可以退款，如果认购书约定这属于违约的，则如果退款要承担违约责任。

一般来说支付首付款可以视为以实际行动履行了房屋买卖合同。商品房认购书是商品房买卖双方在签订商品房预售合同或商品房现房买卖合同之前所签订的文书，是对双方交易房屋有关事宜的初步确认。