一、何谓“共有产权住房”?
所谓“共有产权住房”,是指政府提供政策支持,由建设单位开发建设,销售价格低于同地段、同品质商品住房价格水平,并限定使用和处分权利,实行政府与购房人按份共有产权的政策性商品住房。
北京市住房保障专家组成员马力说:所谓“共有产权住房”,简单来说,就是一套房子由政府和购房人各持有一定比例的产权,那么购房人在购买时就可以支付较少房款,买下一套自住的房屋,这样更有利于中低收入家庭解决住房问题。
虽然政府也占有一定比例的产权,但如果购房人是自住的话,那么房屋的使用权是完全归购房人的,确保了通过此套房屋来实现家庭自住目的。
马力解释说,如果该套房屋今后出租或出售,由于政府占有一定比例的产权,出租或出售都有诸多限定条件,这样可以杜绝自住房的牟利空间。
所以,共有产权就是众筹,租金收益也按照份额分配,只不过如果是自住的话那么没有租金,相当于购买人无偿享受众筹国家机构的出租份额租金,所以还属于政策保障性住房,当然带上了政策保障的字眼,也就必须遵守相关约定。
这个相关约定就是购买人资质,购买程序,卖出限制,利润分配等等。
综合来看,共有产权就是众筹,只不过众筹对象变成了政府指定的机构,未来的收益也是按照份额来划分。更广泛的说,共有产权就是租售并举下的过度产权,因为共有产权中的另一方政府机构放弃了使用权,只享受产权。
不过,如果这样的房子跌价了,那么政府机构的财富就会缩水,在没有租金收益的情况下,政府机构只能通过房价上涨带来唯一的收益。所以,共有产权推出后,可以肯定的说,国家是绝对不能允许房价下跌了。
二、“共有产权住房”意义何在?
共有产权房首次明晰了居民家庭与政府的权利分配,房屋价格机制实现了市场化。
从实质性权益来看,共有产权房处于政策性租赁住房与经济适用房之间,有利于保障“夹心阶层”。
三、北京试点与上海试点的异同
1、北京共有产权房允许出租,上海则规定,在购房人取得完全产权之前不允许出租。
2、北京向外地人开放,“在本区工作的非本市户籍家庭住房需求的房源应不少于30%”。上海的共有产权房只针对拥有上海常住户口的人群。
3、北京的共有产权房主要用于保障夹心层,针对的是限定了区域与工作地点的首套购房者,在一定程度上是为了吸引和留住人才。而上海的“共有产权保障房”则针对住房困难家庭,在居住面积和收入方面都有要求。
四、“共享产权住房”可以算是“豪华宜居”了。
8月3日,北京住建委发布《北京市共有产权住房管理暂行办法》和《北京市共有产权住房规划设计宜居建设导则》,向社会公开征集意见。
根据《导则》,共有产权住房应按照适用、经济、安全、绿色、美观的要求规划设计建设,全面实施全装修成品交房,执行绿色建筑二星级及以上标准。倡导“互联网+城市规划建设管理”的新理念。
新建共有产权住房一般采取集中建设方式,如果配建,共有产权住房项目应满足均好性要求,即同一居住项目在建筑控制高度条件一致的情况下,共有产权住房与普通商品住房在建筑密度、人口密度和人均绿地指标等方面应基本保持一致。
《办法》中指出,购房人产权份额,参照项目销售均价占同地段、同品质普通商品住房价格的比例确定。
简单来说,就是以该项目周边同地段、同品质普通商品住房价格来计算,共有产权房供地时定的价格占其多大的比例,购房人的产权份额就占多大比例。
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