在美国和澳大利亚风行数十年的房地产投资信托基金(REITs)在亚洲尚属新的投资工具，正因其新，给投资者提供了无限想象空间。近日，关于新加坡和中国香港将取代日本成为新的REITs中心，以及这两个市场优劣的争论成为业内关注的话题。

瑞士银行(UBS)发布的报告预期，到2010年，亚洲REITs市场规模将从目前的420亿美元扩展至1000亿美元，届时，香港和新加坡很可能将取代日本，成为亚洲的REITs中心。这两个地区市场的竞争将主导未来亚洲REITs市场的走向。

日本的衰弱

纵观亚洲REITs市场，日本市场已颇为成熟，但竞争加剧，成长乏力。

在日本市场上，迅速扩容之后的REITs市场风险正在积聚，竞争的白热化已经初步显现。尤其是对于那些上市不久的REITs而言，艰难的日子可能刚刚开始。REITs市场竞争加剧，成本更高、优质物业稀缺，投资者对收益的需求却不断提高，使得REITs经营难度大大提升。

自2001年9月第1只REITs在日本登场以来，短短的5年多时间，日本REITs市场规模已经达到290亿美元，占亚洲REITs将近65%的市场份额。在东京证券交易所上市的REITs将近30只，市值占到房地产板块股票市值的33%。

REITs的稳定投资性使其数年以来在日本市场上表现优越，特别是在房地产业股价普遍下跌的情况下，日本REITs价格基本上保持着长期上升趋势。但是，这种整体上扬的走势正在改变，分化正在加剧。

《道琼斯地产》最近的报道指出，受到地价上涨和债券收益上涨的压力，日本新上市REITs的表现整体不佳。在过去的几个月中，新上市的REITs股价表现疲软，有的甚至一直在低于上市价的低位交易。

“早期进入市场的REITs在房地产价格处于底部时购入资产，但是，新入市的REITs就没有那么好运了。”STB研究机构的(STBResearchInstitte)的高级分析师河合信昭指出。

分析师们指出，随着日本经济强劲复苏，日本央行3月刚刚宣布结束超宽松货币政策，利率有望走高。利率的上升将给日本REITs的收益和供求带来复杂影响。

在资本层面，利率上升风险更令部分追求稳定的REITs投资者望而却步，他们认为债券或其他固定投资能带来更高的收益。

在收益层面，经济复苏推动的商业房地产价格和租金快速攀升给投资这一领域的REITs带来了新的机遇和发展空间。不过，由于存在租赁签约期的限制，租金的提高必须在满期后才能付诸实施。因此，租金的调整将滞后于利息上升，从而降低日本REITs的收益。另一方面，利率上升将压缩日本REITs的收益，从而导致股价下降。

宏观来看，经济复苏将推动股票市场走高，从而吸引更多的投资者投资于日本REITs。

综上所述，在短期内日本REITs市场走软、价格下跌的可能性很大。对此，美国REITs市场可做借鉴，在20世纪90年代，美国REITs市场的市值由于长期利率的上升而下降。

就算不出现市场整体走软的情况，但竞争加剧、新入REITs表现不佳已经影响了增加投资的热情，可以预见的是，未来几年内，日本REITs市场总值至少不可能再出现大幅扩容。

跨境投资之下的新加坡与香港之争

与日本市场的前景黯淡形成对比的，是新加坡和香港的崛起。美国《华尔街日报》最近引述分析员的预测，到2006年年底，这两个地区上市的REITs数量将会由目前的10只增至24只。

多家分析机构的报告都断言，由于日本市场后继乏力，新加坡和香港将成为未来亚洲REITs市场的中心。仲量联行的数据显示，目前，包括日本在内，亚洲地区REIT的市值约为420亿美元，日本占其中的65%，新加坡所占比例为17%。如果日本市场在未来4年内基本保持目前的总体规模，那么1000亿美元市场份额中，日本将只占30%左右，香港和新加坡的比例将大大上升。

新加坡和香港之争已经拉开了序幕。中国香港财经事务及库务局局长马时亨(FrederickMaSi-hang)最近指出，希望中国香港在3年内成为继日本之后亚洲第二大REITs市场。言下之意，当然是要超过新加坡。

在过去，REITs投资主要局限于一个国家之内，也就是说，本国的REITs主要投资于本国的物业。而随着房地产资本的全球化和本地优良资产的供不应求，REITs投资也明显出现跨国跨地区的趋势。

REITs跨境投资的一个深远影响是，REITs资本市场的竞争将更为残酷，哪个国家的REITs条例更科学、管理更完善、投资回报率更高，就能吸引到更多的投资者，这个REITs市场就会发展壮大；相反，如果市场管理经营不善，就将面临门庭冷落，市场低靡，无法吸引投资者的尴尬局面。

在亚洲REITs跨国境投资日益增多的背景下，新加坡和香港的中心之争显得意味深长。就现阶段看，新加坡REITs由于起步较早，在管理和经营规范性方面具有更多优势；但香港REITs因为背靠内地市场优势，在成长性方面更被看好。

4月初，惠誉国际评级(FitchRatings)在发布的一份报告中比较了目前新加坡和香港REITs。

总体上，目前新加坡上市REITs所拥有的地产通常在建造和维护方面优于香港REITs；香港上市REITs在多样化方面的表现强于新加坡REITs；如果考虑地段和租约质量因素，则新加坡REITs又优于香港REITs。

惠誉给麦格理美亚佳盛信托(MacqarieMEAGPrimeREIT)“强劲”的评级；腾飞信托(AscendasREIT)、嘉康信托(CapitaCommercialTrst)嘉茂信托(CapitaMallTrst)和新达城信托(SntecREIT)得到了“高于平均水平至强劲”的评级；置富信托(FortneREIT)和丰树物流信托(MapletreeLogisticsTrst)则被评为“平均至高于平均水平”。

香港的三家上市REITs，领汇房地产投资信托基金(LinkREIT)、越秀房地产投资信托基金(GZIREIT)和泓富产业信托(ProsperityREIT)仅得到了“平均至低于平均水平”的评级。

瑞银认为，鉴于去年在香港发行的领汇表现良好，而且预计2006年和2007年香港写字楼租金将累计上升70%，同期零售地产租金将增长15%，从而使商业地产的剥离和单独上市具有较强吸引力，香港REITs后期走势将分外惹眼。

瑞银亚洲房地产研究部联席主管王震宇指出，香港与新加坡属于两个不同竞争力的REITs中心。香港地产市场流动性较高，地产项目容易套现，地产商未必需要以REITs方式融资。不过，香港邻近内地，内地房地产物业不易套现，方便经由香港市场打包REITs上市。