房地产抵押登记流程具体如下：1、抵押登记申请房地产抵押登记，应向登记机关提交以下文件：（1）房地产抵押登记申请书（2）抵押当事人身份证明书或法人资格证明书（3）抵押合同（4）《国有土地使用证明书》、《房地产证明书》或《房地产证明书》（5）抵押人有权设定抵押权的文件和证明书（6）抵押房地产价值资料（7）登记机关认为必要的其他文件。2、受理申请3、审查（1）登记机关从房地产登记书中明确申请转移登记的房地产权利状况，如有以下情况之一，拒绝转移登记申请：．权利来源性质限制抵押（包括福利室、微利室、行政计划土地、减免地价土地），未经有关部门同意的；．根据城市计划，政府决定回收土地使用权的；．司法机关，行政机关依法裁定，检查或以其他形式限制房地产权的；．共有房地产，未经其他共有人书面同同同同同同同同意的；．权利有争议的；．政府规定的法律规定，禁止转让。驳回登记申请，必须从受理申请之日起书面通知申请人。（2）从不动产登记册或电脑记录中查明申请抵押登记的不动产权利状况后，审查以下文件是否真实、完整、有效：．身份证明书．《不动产证明书》或其他不动产权利证明书．抵押登记申请书是否按要求填写．抵押合同是否符合法律、法规的规定。经审核符合规定的予以核准登记，并通知抵押当事人。4、登记（1）对核准抵押登记的，在房地产权利证书上加盖抵押专用章，并在房地产登记册上作抵押记录。抵押记录包括抵押人、抵押权人、抵押物名、面积、价值、抵押金额和抵押期限等。（2）预购房地产抵押时，在买卖合同上盖抵押专用印鉴。5、收费发行证（1）登记费征收标准按国家或地方有关规定执行。（2）按房地产抵押专用印鉴的房地产权利证明书在规定时间内返还抵押当事人（抵押当事人收到收据、身份证明书和收费证明书）。6、立卷备案按规定建立土地和不动产登记的档案。

购房合同及房产抵押登记哪个有效呢

购房合同及房产抵押登记都有效。但签订销售合同后有抵押登记的，不能正常交易。建议在签订合同前查明是否有抵押贷款。抵押权存续期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押房屋的，房屋买卖合同有效。抵押人应当提前向抵押权人清偿债务或者提取转让所得价款，抵押权人不得再对房屋行使抵押权，当事人另有约定的除外。根据《中华人民共和国民法典》规定，依法成立的合同，自成立时生效，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。依照法律、行政法规的规定，合同应当办理批准等手续的，依照其规定。未办理批准等手续影响合同生效的，不影响合同中履行报批等义务条款以及相关条款的效力。应当办理申请批准等手续的当事人未履行义务的，对方可以请求其承担违反该义务的责任。依照法律、行政法规的规定，合同的变更、转让、解除等情形应当办理批准等手续的，适用上述规定。

《城市房地产抵押登记管理办法》第三十、三十二条