商品房预售合同效力的认定是，如果商品房预售合同是依法订立的，合同有效。未办理登记备案手续的，一般不影响合同的效力。但当事人对此有约定的，则合同无效。但如果一方已经履行主要义务，对方接受的，合同仍然是有效的。

预售商品房的订金

上海市房地资源局《关于商品房预订行为的通知》中指出，购房人与房地产开发企业在签订商品房预售合同之前，可以就商品房的预订签订商品房的预订协议，协议应包括当事人的姓名（名称）预订房地产座落地点面积价格预定期限订金数额及订金的处理办法等内容。

房地产开发企业向购房人收取的商品房订金的，订金数额应当在总房价的5以内，双方在签订商品房预售合同或出售合同后，订金应当抵充房价款或及时返还。

购房人在支付订金后，不购买预订房屋的，订金按预订协议约定的办法处理，但有下列情况之一，房地产开发企业应当全额返还购房人支付的订金：

一房地产开发企业未签订书面协议收取订金的；

二签订的书面协议对订金的处理未作约定或约定不明确的；

三双方对预售合同或出售合同条款存在分歧，不能协商一致的；

四广告售楼书样品房与实际状况不相符的。

建设部《商品房销售管理办法》也明文规定：不符合商品房销售条件的，房地产开发企业不得销售商品房，不得向买受人收取任何预订款性质费用，符合商品房销售条件的，房地产开发企业在订立商品房买卖合同之前向买受人收取预订款性质的费用，订立商品房买卖合同时，所收费用应当抵作房价款；当事人未能订立商品房买卖合同的，房地产开发企业应当向买受人返还所收费用，当事人之间另有约定的，从其约定。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条

商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。

第六条

当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。

当事人约定以办理登记备案手续为商品房预售合同生效条件的，从其约定，但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外。