中国《公司法》第七十一条规定:股东向股东以外的人转让所有权,必须得到其他股东的一半以上同意。股东必须书面通知其股份转让事项其他股东同意。其他股东从收到书面通知之日起30天未回复的,视为同意转让。其他股东超过一半不同意转让的,不同意的股东必须购买该转让的所有权,不购买的,视为同意转让。经股东同意转让的所有权,在同等条件下,其他股东有优先购买权。如果两个以上股东主张行使优先购买权,则协商不能确定各自的购买比例,则按转让时各自的出资比例行使优先购买权。那么,公司股东在转让出资时,其他股东对该出资有优先购买权。优先级是同等条件下的优先级,因此转让人向非股东转让所有权,必须书面通知公司转让的价格、支付条件和受让人的基本情况等,公司必须在法定期限内通知其他股东。公司疏忽通知的,公司负责,公司可以追究内部相关人员(例如董事、社长等)的责任。公司通知股东后,股东怠工回复的,逾期视为放弃优先购买权。如果转让人通知虚假的转让价格等交易条件,其他股东可以在知道或知道之日起在一定期限内行使撤销的权利。
什么是房屋优先购买权,什么情况下买房可以享受优先购买权
什么是房屋优先购买权
优先购买权又称先买权,是指特定人依照法律规定或合同约定,在出卖人出卖标的物于第三人时,享有的在同等条件下优先于第三人购买的权利。优先购买权是民商法上较为重要的一项制度,古今中外立法对此都有相应规定。
房屋优先购买权是指民事主体在特定买卖的同等条件下,依法享有优先于他人购买房屋不动产的权利。它是一种法定的权利,是由法律直接规定的。
哪些人具有房屋的优先购买权
第一类人:承租人
在同等条件下,房屋出卖人需要将正在出租的房屋卖给承租人。如果在卖房前不通知承租人,或者承租人表示愿意购买该承租屋,出卖人与其他购房者签订的买卖合同无效。
法律法规:房屋所有人出卖出租房屋,应提前三个月通知承租人。承租人在同等条件,享有优先购买权;出卖人未按此规定出卖房屋时,承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。
第二类人:房屋共有人
房屋共有人拥有房屋的优先购买权。另外,房产交易过程中,签定合同、过户都需要房屋共有人签字,或者出具房屋出卖的同意的证明书,否则房屋买卖合同无效。
法律法规:出卖共有房屋,须提交共有人同意的证明书。在同等条件下,共有人有优先购买权。
第三类人:公有旧房原住户
法律法规:出售旧房时,原住户有优先权。
第四类人:原产权单位
二手房交易的时候,出卖人需要先取得原产权单位的同意,并出具证明,才能出卖房屋。
法律法规:职工购买公有住房,在国家规定标准面积以内的,实行标准价。购房后拥有部分产权,即占有权和使用权,有限处分权和收益权;可以继承,可以在购房五年以后进入市场出卖或出租,原产权单位有优先购买权和租用权。
优先购买权行使条件是什么
优先购买权应当在同等条件下才能行使,该同等条件包括总价款、支付方式、支付时间、亲属关系、交房时间等所有各种因素。
行使房屋优先购买权的注意事项
注意事项一:共有人优先于承租人
如果遇到共有人和承租人同时主张行使优先购买权的情况,共有人可以先于承租人行使优先购买权,这是民法学界通用的做法。
注意事项二:必须在一定期限内行使
如果出租人通知承租人将要出卖租赁的房屋,并提出了一定的期限,而承租人在合理期限内没有购买的意思表示,优先购买权丧失。
这说明承租人并不想购买该房屋,也就没有保护的必要了,那所谓的“优先”主要是指时间上的优先,行使优先购买权的时间一般为15天。
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