所谓承租人优先购买权,是指业主将房屋出租后,如果要出售该房屋,承租人享有优先购买的权利。根据承租人优先购买权的规则,业主在出售已出租的房屋时,必须先行通知承租人,在相同的条件下,承租人有优先购买的权利。只有当承租人表示不以相同的条件购买或者承租人所提供的条件不如其他人提供的条件时,业主才可以将房屋出售给他人。一般情况下,承租人优先购买权的范围,只及于他所承租的范围,对于没有承租的房屋,承租人不能主张优先购买权。
但也有业主要出售的房屋与承租人租赁的范围并不一致,却又有重合的情况。例如,业主将同一产权下的房屋分割出租,但是在出售时,却要将同一产权下的整个房屋一起出售,这种情况下,如何确定承租人优先购买权的范围?本市就曾经发生过这样的案例。出租人有一栋三层楼房,承租人承租了其中的二层作为厂房。后出租人将楼房整体出售给第三人,没有通知承租人。承租人在得知此情况后,即向法院起诉,请求解除出租人和第三人之间的合同,判令出租人以同等条件将房屋出售给自己。此案中关于承租人行使优先购买权的范围问题,引起了一些分歧。有人认为承租人的优先购买权只能及于他所租赁的部分,不能扩张到他没有租赁的部分,也有人认为,既然业主是出售整栋房屋,承租人又愿意买下整栋房屋,因此应当允许承租人在其他条件等同的情况下优先购买房屋。
从法理上来说,承租人的优先购买权只能及于其租赁的部分,不能及于其他部分。但是在承租人租赁的部分不能分割开来,或者虽然可以分割开来,但是出卖人要就承租人承租的部分在内的某一个部分整体出卖或者将建筑物整体出卖时,如果仍然坚持承租人只能就其承租的部分行使优先购买权,无异于剥夺了承租人的此项权利。因为承租人所承租的部分不可能从整栋房屋的产权下分割开来,所以承租人不可能购买到他所承租的范围内的房屋。因此,学术界的主流观点认为,承租人优先购买权的效力应当及于整个出卖的标的。购买整个出卖标的是同等条件之一,如果承租人表示只能购买自己所承租的部分,则视为不能提供同等条件,从而不能行使优先购买权。但是对此也不能僵化理解。如果同一产权下的物业是面积很大的整栋大楼,承租人仅仅承租了其中极小一部分,允许其优先购买权扩及整栋大楼,对于其他的购买人也是不够公平的。关于这一点,应当允许法官在个案中本着公平与诚信的原则进行调整。
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承租人的优先购买权与共有人优先购买权相冲突吗香港在线咨询 2021-04-01《民法通则》第78条第3款规定:“按份共有财产的每个共有人有权要求将自己的份额分出或转让。但在出售时,其他共有人在同等条件下,有优先购买的权利。”如果按份共有人将出租的共同财产中的自有份额转让时,即发生承租人的优先购买权与其他共有人优先购买权的冲突。一般地讲,共有人的优先购买权更为优先。共有人的优先购买权具有所有权保护的效力,而租赁关系是债权关系,依据物权优先于债权的原则,共有人的物权应优先对待。
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承租人权利的优先购买是什么意思?青海在线咨询 2023-08-02承租人的优先购买权是指承租人基于租赁合同,在出租人出卖租赁物时,在同等条件下可优于其他人购买的权利。 根据相关法律规定,承租人在以下情形不得主张优先购买权: 1、承租人怠于行使优先购买权,视为放弃优先购买权:出租人在拍卖5日前已经通知承租人,承租人未参加拍卖的;出租人已经履行通知义务,承租人在15日内未明确表示购买的。 2、房屋共有人、近亲属购买权优先于承租人购买权:房屋共有人行使优先购买权的;出
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租赁房屋承租人的优先购买权如何实现,承租人需要内蒙古在线咨询 2022-04-12承租人在出租人出卖租赁的房屋时,在同等条件下享有优先购买的权利。这是一种法定的权利,有利于维护承租人的利益,维护市场交易关系的稳定,节省交易成本。承租人优先购买的实现需要具备以下条件: 1.承租人在租赁合同的存续期间享有优先权,租赁期间届满,承租人不享有优先购买权; 2.须在同等条件下优先,同等条件包括买卖的价格、付款的期限和方式等。出租人出卖租赁人,给承租人考虑是否购买的时间。如果出租人没不通知
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2022年怎么确定承租人放弃优先购买权北京在线咨询 2022-11-20所谓承租人的优先购买权,又称先买权,是指当出租人转让房屋时,承租人在同等条件下,依法享有优先于其他人而购买该房屋的权利。即先买权人在订立买卖合同时有优先买受的权利,但并非对已成立的法律关系发生变动的权利。 出租人出卖租赁房屋的,应当在出卖之前的合理期限内通知承租人,承租人享有以同等条件优先购买的权利。 由此可见,承租人行使优先购买权,须具备三个条件:一是租赁合同需在履行期内;二是需在同等条件下;三
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