一、妨害承租人优先购买权需要承担什么责任
需要赔偿相关的费用,承担相关的赔偿责任。《中华人民共和国民法典》第七百二十八条:出租人未通知承租人或者有其他妨害承租人行使优先购买权情形的,承租人可以请求出租人承担赔偿责任。但是,出租人与第三人订立的房屋买卖合同的效力不受影响。
第七百二十九条:因不可归责于承租人的事由,致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的,承租人可以请求减少租金或者不支付租金;因租赁物部分或者全部毁损、灭失,致使不能实现合同目的的,承租人可以解除合同。
二、承租人应该如何行使优先购买权
承租人若主张行使优先购买权,必须满足一定的条件,主要体现在三个方面。
首先,承租人与出租人之间必须有合法有效的租赁合同,否则承租人将无法依法享有优先购买权。但是,若出租人将房屋出售给配偶、父母、子女等亲属的话,承租人也无法主张优先购买权。
其次,承租人必须在一定的期限内行使优先购买权。若出租人在出售之前已经通知了承租人,那么承租人必须在接到通知的15天之内行使优先购买权。若出租人决定拍卖房产并已经通知了承租人,承租人需在接到通知的5天内行使优先购买权。
第三,承租人只能在同等条件下行使优先购买权。所谓的“同等条件”就是指,承租人购房的条件与第三人购房的条件是相同的,不论是在房价、支付方式还是其他方面,承租人都不会以优于第三人的购买条件买下房屋。
三、共有人应该如何行使优先购买权
共有人虽然享有优先购买权,但也必须在一定的前提下才能行使,主要表现在一下方面。
首先,共有人应当在约定或法律规定的行使期间内主张权利。若售房者在卖房之前已通知其他共有人,房屋共有人需在接到通知后的15天之内行使权利,否则将被视为弃权。若售房者未通知其他共有人便出售了房屋,共有人的行使期为共有份额转移之日起6个月。
其次,同承租人一样,共有人行使优先购买权应以“同等条件”为前提。“同等前提”主要是考虑房屋价格、房款支付方式、房款支付时间以及房屋买卖的具体流程等。
第三,优先购买权的行使需以有偿转让为前提。一些人在转让共有份额时并不是以买卖的形式,而是以无偿赠与的形式进行的,这时其他共有人是不能主张优先购买权的。但是,转让人的无偿赠与行为存在侵害其他共有人的情况,这时其他共有人可以主张自己的优先购买权。
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