建设用地使用权转让中的原则就是“房随地走”“地随房走”。
建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的,附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分。建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的,该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。这就是建设用地使用权流转中的“房随地走”“地随房走”原则。《城市房地产管理法》第32条明确规定:“房地产转让、抵押时,房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。”
一、建设用地使用权的主要特征
第一,建设用地使用权是存在于国家所有的土地之上的物权。建设用地使用权的标的仅以土地为限;而且由于我国城市土地属于国家所有,农村和城郊土地,除法律规定属于国家所有以外,属于集体所有。
第二,建设用地使用权是以保存建筑物或其他构筑物为目的的权利。这里的建筑物或其他构筑物是指在土地上下建筑的房屋及其他设施,如桥梁、沟渠、铜像、纪念碑、地窑,建设用地使用权即以保存此等建筑物或构筑物为目的。
第三,建设用地使用权是使用国家所有的土地的权利。建设用地使用权虽以保存建筑物或其他构筑物为目的,但其主要内容在于使用国家所有的土地。
二、建设用地使用权的消灭原因
1、因为使用期限届满而未续期(住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期)。住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满后的续期,依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属,有约定的,按照约定;没有约定或者约定不明确的,依照法律、行政法规的规定办理。
2、被依法收回。《土地管理法》第58条规定有下列情形之一的,由有关人民政府土地主管部门使用权:为公共利益需要使用土地的;为实施城市规划进行旧城区改建,需要调整使用土地的;土地出让等有偿使用合同约定的使用期限届满,土地使用者未申请续期或者申请续期未获批准的;因单位撤销、迁移等原因,停止使用原划拨的国有土地的;公路、铁路、机场、矿场等经核准报废的。
3、土地灭失。作为权利客体的土地不存在,则建设用地使用权自然消灭。建设用地使用权期间届满前,因公共利益需要提前收回该土地的,应当依照法律规定对该土地上的房屋及其他不动产给予补偿,并退还相应的土地出让金。非住宅建设用地使用权期间届满后的续期,依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属,由于订单的,按照约定;没有约定的或者约定不明确的,依照法律、行政法规的规定办理。建设用地使用权消灭的,出让人应当及时办理注销登记。登记机构应当收回建设用地使用权证书。
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