购商品房后开发商为他人办理抵押登记的程序有以下三点：

1、房地产抵押合同自签订之日起30日内，抵押当事人应当到房地产所在地的房地产管理部门办理房地产抵押登记；

2、登记机关应当对申请人的申请进行审核；

3、以依法取得的房屋所有权证书的房地产抵押的，登记机关应当在原房屋所有权证上作他项权利记载后，由抵押人收执，并向抵押权人颁发房屋他项权证。

凡权属清楚、证明材料齐全的，应当在受理登记之日起7日内决定是否予以登记，对不予登记的，应当书面通知申请人。

开发商取得商品房预售许可前可否收取订购协议定金

可以。

这里有几个限定条件：第一，收取定金的时间，是在开发商取得商品房预售许可之前；第二，签订的协议不是商品房买卖合同，而是订购协议定金。

开发商在取得商品房预售许可之前签订的商品房买卖合同是无效的，但在起诉前取得的，合同可以有效。但订购协议定金不是商品房买卖合同。这种订购协议是一种预约合同，固定双方意思表示一致的一定合同内容，并在约定的时间来进一步协商签订内容更为详尽的商品房买卖合同。而为这个订购协议支付的定金则是对双方已达成意思表示一致内容的担保：担保按已固定的合同内容签订商品房买卖合同，担保在约定的时间来签订商品房买卖合同。如果双方中一方没有按订购协议履行，对已达成一致的内容反悔，则要承担担保的定金责任。如果当事方按订购协议签订了商品房买卖合同，而开发商又没有取得预售许可，那就应当适用司法解释第二条了。如果当事方按订购协议履行磋商义务后，基于各自利益考虑就已固定的条款之外的其它条款无法达成一致而没有签订商品房买卖合同，是不可归责于双方的原因，因此预约合同解除，定金当返还。

所以，从法律的角度分析，只要符合规定签订的订购协议本身是有效的，订购协议定金的收取也是有效的。

《民法典》第五百八十六条【定金担保】当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。定金合同自实际交付定金时成立。

定金的数额由当事人约定；但是，不得超过主合同标的额的百分之二十，超过部分不产生定金的效力。实际交付的定金数额多于或者少于约定数额的，视为变更约定的定金数额。

第五百八十七条【定金罚则】债务人履行债务的，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金；收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金。

第五百八十八条【违约金与定金竞合时的责任】当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。

定金不足以弥补一方违约造成的损失的，对方可以请求赔偿超过定金数额的损失。

《城市房地产抵押管理办法》第三条本办法所称房地产抵押，是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。债务人不履行债务时，债权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。

本办法所称抵押人，是指将依法取得的房地产提供给抵押权人，作为本人或者第三人履行债务担保的公民、法人或者其他组织。

本办法所称抵押权人，是指接受房地产抵押作为债务人履行债务担保的公民、法人或者其他组织。

本办法所称预购商品房贷款抵押，是指购房人在支付首期规定的房价款后，由贷款银行代其支付其余的购房款，将所购商品房抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。

本办法所称在建工程抵押，是指抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。