所谓期房的转让,即预售的商品房的转让,是指预售商品房的预购人在实际占有商品房并取得房地产权证之前,将预售商品房转让给他人的一种法律行为。
实践中的操作一般都是通过两种方式:
(一)签定房屋买卖预约合同,待房产证出来后,双方再签订正式的房地产买卖合同,办理过户手续;
(二)先租后售,即在房产证出来之前卖方先承租给买方使用,待房产证出来后再办理过户手续。
上述方式,对于买方而言,存在极大的风险。买方在交付了购房款的情况下,如果房产证一直办不下来,买方的权利就得不法律保障。时间一长,如果楼价上涨,由于没有办理过户,卖方在利益的驱驶下可能将房产再转卖给他人。买方在买这种房时,就会存在上述风险。
一、如何避免预售商品房转让纠纷
避免预售商品房转让纠纷如下:
1、在双方签订的房屋买卖合同中附合同生效的条件,即告知买方签订买卖合同时尚未取得房产证,待卖方取得房地产权证后及时办理房屋交易过户手续;
2、买卖双方先签署购买房屋的意向协议书,约定待卖方房地产权证办理完毕后,双方再签署正式的房地产买卖合同以及办理过户手续。
二、期房是如何进行买卖的
(一)如果已付清全部房款的,可与第三方签订合同权益转让书,并书面通知房产商。第三方与开发商重新签订购房协议,权益转让。第一预购人也可以待取得该房屋的房地产权证(小产证)后,以二手房过户的形式实现转让。
(二)如果已付清全部房款,但在银行有抵押贷款且贷款尚未还清的,可根据《民法典》49条规定:抵押期间想转让的话,应通知银行并告诉第三方转让物已抵押的事实,否则转让行为无效。至于银行贷款既可一次性还清后再转让,也可办理转贷手续,由第三方继续还贷都可以,当然双方不要忘了签订合同权益转让书。
(三)如果未全部付清房款的,第一预购人需征得开发商同意,与开发商办理变更手续,并向开发商交一部分转让费用,从法律上解除了在预售合同中与开发商形成的权利、义务关系,而由权益转让中的受让人继受,开发商重新与第三方签期房购买合同。
权益转让中的转让人(预购人)具有双重的法律地位,他既是向开发商预购期房的买方,又是向受让人转让房屋期权的卖方,因此在开发商、转让人(预购人)和受让人之间形成了连续的两次交易行为。根据契税纳税义务人的法律特征,权益转让中的受让人应当在申领以其为权利人的房产证时,缴纳权益转让协议关系所产生的契税和各种费用。
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