一、购买二手房的法律风险有哪些?
1、关于夫妻共有财产
如果所购房产为夫妻共同财产,那么在购买房屋时应有共有人的授权,房屋须经共同共有人同意方可出售,否则,可能导致购房合同无效。实践中部分共同共有人不出面,也不出具书面授权,仅卖方自己口头称共有人同意出售,类似情形建议购房人最好不要相信,往往此类房屋在房价上涨时出售人会以共有人不同意出售而主张买卖合同无效,届时,购房人将遭受巨大的经济损失。
2、关于房屋承租人
购房前买受人应确认所购房屋是否已经出租,如果房屋已出租,需要卖方向承租人确认租户是否有购房意向,如果没有经过确认,有可能所购房屋会侵害承租人的优先购买权。遇到过房价上涨后,出售人与房屋承租人串通一气,让承租人以优先购买权受侵害为由提起诉讼,以达到收回房屋的目的。
3、关于房屋贷款
中介公司为了达到收取房屋中介费的目的,事先不告知买方合同中可能存在的问题,比如房屋买卖合同中约定“贷款如果因为利率等问题办不下来,直至办下来为止”,这样便会导致贷款无限期拖延下去,在购房时应在补充协议中约定贷款次数,中介费返还等事项,以便防止日后出现贷款办不下来,中介费也不退还。
4、关于中介费
中介公司在居间介绍房屋买卖过程中,会收取各种费用,实践中,往往中介称所收的费用包括所有的费用,但当真正签订了房屋买卖合同之后,中介又会以各种名目来收取费用,客户发现被骗时可能为时已晚。
5、关于房屋抵押
购房者在购房前应首先要求出售人出示房产证,以便核实出售人是否为房屋的所有权人,同时查验所购房屋是否已设定抵押,如果系设定抵押的房屋,结合多年实践经验笔者建议,购房人可约定与出售人及中介三方共同去指定银行办理还款解押手续,以保证专款专用,防止出售人将首付款挪作他用,迟迟不解押。
6、关于购房定金
在购房之初,买方均会向卖方支付一部分定金,以保证合同的履行,如果买方无故解除合同,那么卖方所收定金则不予返还;如果卖方无故解除合同那么定金应双倍返还,这就是“定金罚则”的规定。但是,实践中,往往会出现一些情况,并非买卖双方违约,比如说笔者就遇到过非因买方原因贷款办不下来,买方要求返还定金,卖方拒不返还,无期限拖延,或者是双方在签订房屋买卖合同时,买卖双方针对合同的条款未达成一致,最终双方未签订房屋买卖合同,而卖方拒绝返还定金。
二、如何防范二手房买卖风险
1、预留房价款做防备
由于房屋暂时不能过户,买房人无法向银行贷款,二手房一般都是分期付款,因此买房人应特别注意留下一定比例的尾款,最好预留20%左右,等到办理产权过户后再全部支付给卖方,这样做不仅缓解了买方的资金压力,而且也起到防止卖方违约的作用。
2、房款支付时间要明确
所谓房款支付的时间,是指买卖双方要对房屋的交房时间、办证时间、每期付款时间。这些时间,在合同中双方要作明确具体的约定,并约定相应的迟缓违约金,以敦促双方及时办理相关手续。
3、合同解除条件要约定
由于二手房买卖时间跨度长,过户时间相对晚,在此期间可能会出现各种各样难以预料的新情况、新问题,因此导致一方反悔、违约的可能性很多。尤其是卖房人“一房两卖”或“以房再作抵押”的违法行为也会时有发生。对此,对于合同违约、解除等条件应该做明确的约定,并且约定高额的违约金,以防止任意撕毁合同情形的发生。
4、证件留存至关重要
为了防止卖房人“一房多卖”,然后“无影无踪”消失,买卖双方最好协商,在买房人支付一定的房款后,房产证以及发票由买房人留存,或放在公正的第三者处留存。
5、支付贷款要留证据
在二手房买卖过程中,有的双方约定由买方以卖方的名义为卖方偿还银行贷款,作为买方的房价款支付方式是可行的。但作为买方就要特别注意,到银行每次为卖方交纳贷款时,一定要留好银行出具的有关收到证据,并保存好,防止出现“卖方赖帐”的现象。
6、拿到钥匙事居住
在不过户的情况下购房,购房者最好要拿到钥匙形成事实居住。这样房东即使想“一房两卖”,往往因为无法通过看房这一关而不能得逞。另外,形成事实居住之后,即使在未过户的情况卖方反悔,法院在审理时一般支持根据买卖合同已占有、使用该房产的买方,认定买卖有效,令其补办过户手续。
-
购买二手房的法律风险有哪些
479人看过
-
购买二手房的风险有哪些
463人看过
-
购买二手房的风险有哪些?
159人看过
-
购买二手房法律风险
435人看过
-
购买二手房存在哪些法律风险?
57人看过
-
购买二手房风险有哪些
176人看过
在双方结为夫妻期间所得的下列财产为夫妻双方共同所有: 领取的工资、奖金;夫妻一方或双方从事生产、经营,得到的财产;知识产权的收益;通过继承或赠与得到的财产,如房屋等;其他应当归共同所有的财产;双方实际取得或者应当取得的住房补贴、住房公积金、... 更多>
-
购买二手房的风险有哪些内蒙古在线咨询 2021-11-12二手房买卖风险包括:双方信息不真实;房屋产权不明确;房屋质量不合格或与合同要求不一致;存在定金不退的霸王条款;房屋交易受到限制或已纳入拆迁范围。避免二手房买卖风险,要注意检查售房人的身份证明是否与房屋产权登记人一致;明确合同约定的内容及相关违约责任;要求售房人提供房款收据。
-
购买二手房购房有哪些风险江苏在线咨询 2022-07-03购买二手房的风险主要表现为该二手房可能存在抵押、质押的情形。在购买二手房时应当查验房主的产权证,询问有无抵押、质押的情形。同时还要提防是否存在一房多卖的情形。在签订二手房买卖合同后,为了更好保护自身权益,可以申请预告登记。根据2021年1月1日起生效的《民法典》第二百二十一条的规定,当事人签订买卖房屋的协议或者签订其他不动产物权的协议,为保障将来实现物权,按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登
-
购买二手房风险有哪些江西在线咨询 2022-08-05一、购买二手房注意事项如下: 1、房屋手续是否齐全(查看房产证,土地证,个别地区还有契税证)。 2、产权是否明晰无纠纷(是否有抵押,查封,离婚析产,继承,共有权人状况)。 3、交易房屋是否在租。 (须注意:买卖不破租赁)。 4、土地情况是否清晰(是否有土地抵押,查封等)。 5、市政规划是否影响(是否在动迁红线内)。 6、房屋是否合法(不要有违规搭建等,无法办理过户)。 7、单位房屋是否侵权(福利分
-
购买二手房有哪些风险陕西在线咨询 2022-06-08购买二手房的风险主要表现为该二手房可能存在抵押、质押的情形。在购买二手房时应当查验房主的产权证,询问有无抵押、质押的情形。同时还要提防是否存在一房多卖的情形。在签订二手房买卖合同后,为了更好保护自身权益,可以申请预告登记。根据2021年1月1日起生效的《民法典》第二百二十一条的规定,当事人签订买卖房屋的协议或者签订其他不动产物权的协议,为保障将来实现物权,按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登
-
购买二手房应注意哪些法律风险广东在线咨询 2022-03-23购买二手房,应注意下列法律风险: 1.交易主体的风险。即出卖人并非房屋所有权人,未获得房屋所有权人同意而自行卖房。比如,夫妻一方瞒着对方出售房屋;不通知产权共有人私自卖房等。 2.交易房屋的风险。包括多种情况:用于交易的房屋为违章建筑或已被列入拆迁范围;房屋权属有争议;房屋已出租他人,出卖人未依规定通知承租人,侵害承租人优先购买权的;房屋已抵押,未经抵押权人书面同意转让的;用于交易的房屋存在质量瑕