开发商无法履行签订购房合同等义务时，导致买受人交付定金的目的无法实现的，买受人可以要求开发商返还定金。开发商无法履行约定签订购房合同可能存在以下情形，

1、资金不足无法继续进行开工建设。

2、未取得商品房预售许可证无法进行房屋预售。

一、购房给的定金可以退吗

定金可以退，但买受人要退定金，必须符合法律规定的条件。如果由于买方原因无法签订预售合同，买方无权要求退还保证金。对于开发商来说，如果为了经济利益较高而与他人签订预售合同，在取得预售许可证前与购房人签订预售合同，未告知购房人商品房在缴存前已查封抵押，开发商应将押金加倍。不能归咎于开发商和买方的主要原因如下：如果预售合同的主要条款双方不能约定或发生不可抗力，导致未签订预售合同，开发商应将保证金退还买方。

二、开发商迟迟不交定金，买家可以要求退房吗

如果是出于个人原因，交了首付没签合同，是可以退房的，但是这属于单方面违约，但之前交纳的定金是无法要回的。如果是出于开发商的原因，交了首付没签合同，也是可以退房。

退房的法定条件，综合起来包括以下几种：

1、购房合同无效：

实践中，造成购房合同无效的常见情形有：开发商无权处分该房产;开发商存在欺诈情形。

2、套型误差导致退房：

按套(单元)计价的预售房屋，套型与设计图纸不一致时，或者相关尺寸超出约定的误差范围，合同中对此未约定处理方式的，购房人可以退房。

3、面积误差导致退房：

房屋实际交付面积比原合同规定误差比绝对值超过3%(不含3%)的。

4、变更规划、设计导致退房：

开发商未经有关部门批准，擅自改变房屋结构及合同中约定的配套环境的;开发商经批准改变房屋结构未经买家认可的。

5、质量不合格导致退房：

房屋主体结构质量不合格并依照有关规定经委托工程质量检测机构核验确实的，买受人有权退房。

三、开发商延期交房可以直接退房吗

一般约定的延迟交付房屋可以退房的期限是30天到90天不等(具体要看合同当中对于延期交房时间长短不同处理的规定)，如果超过这个期限开发商还不能交房，购房人就可以要求开发商退房，并要求双倍返还订金或支付房款利息。可以要求退房的情形有：第一，开发商缺少有效证件与批文，导致合同无效。第二，开发商没经购房人同意变更设计。在购房人与开发商签订的合同中，一般都约定开发商在变更设计之前，必须经过购房人同意。第三，拿不到产权证。由于开发商的原因，买房人在合同约定的期限内无法得到产权证，如约定此条件可退房，买房人就可以要求退房。第四，无法得到贷款。在签订合同时，除一次性付款或分期付款外，都有对商业贷款或公积金贷款的约定。第五，实测房屋面积与暂测面积的误差超过3%。第六，房屋质量不合格。第七，商品房地基基础和主体结构质量经检测不合格的，买受人有权退房。第八，房屋质量导致严重影响使用。第九，开发商把房子抵押。