针对外资加速流入中国楼市，商务部正加大审查力度，对跨境投融资活动加强监控和防范，抑制投机性投资。

近日，商务部办公厅发布《关于加强外商投资房地产业审批备案管理的通知》(下称《通知》)，要求进一步加强对并购、股权出资等方式新设或增资的房地产项目的审批监管和数据审核;对境外资本在境内设立房地产企业，不得通过购买、出售境内已建/在建房地产物业进行套利。这份《通知》的签署日期为今年11月22日。

业内人士称，如果执行严格，境外资本流入境内项目难度将加大，投资获利行为将受抑制。

今年11月，国家外汇管理局曾发布规定，要求境外个人在境内只能购买一套用于自住的住房，在境内设立分支、代表机构的境外机构只能在注册城市购买办公所需的非住宅房屋。

外商投资性房产公司不批

商务部表示，各地商务主管部门要加强涉及外汇流入类房地产项目的审查。省级商务主管部门在核对备案材料时，重点应就土地文件的完整性进行复核，包括：项目单位提交的开发商与土地管理部门签署的国有土地使用权出让合同、土地使用权证等土地成交证明材料。法律规定无需采用招标、拍卖、挂牌出让方式的，要提供由土地管理部门出具的符合国家土地管理规定的证明材料。《通知》还称，商务部将在原有基础上对上述材料加大抽查力度。

中国指数研究院副院长陈晟称，此次政策出台，说明国家对于外资流入房地产业已经十分重视，如果境外资金继续流入境内房地产业，会冲击房地产的调控力度。

国家统计局此前发布的一份数据显示，近期中国房地产领域吸收外资的增速在加快。该数据显示，今年1-11月，境内房地产开发企业本年资金来源63220亿元，同比增长31.2%;其中国内贷款11245亿元，同比增长25%;利用外资656亿元，同比增长59%。

商务部《通知》强调，加强对跨境投融资活动的监控以及对房地产市场风险的防范，抑制投机性投资。对境外资本在境内设立房地产企业，不得通过购买、出售境内已建/在建房地产物业进行套利。商务部将会同住房和城乡建设部、外汇局等有关部门对此类项目备案材料严格审查。

近些年，外资机构是中国物业收购、套现的常客，摩根大通、花旗、麦格理等都陆续抛售过其所持的中国物业，业内人士估计，其中不少公司的投资回报率超过100%。

对此，有不愿透露姓名的开发商表示，新的政策打击的是境外资金通过购买然后出售境内物业套利，未来境外企业可能只可通过自主开发为主的盈利模式。包括股权出资、并购来获得项目的方式，可能也会因为涉及短期套现，审批难度将加大。

《通知》还明确，外商设立房地产开发经营业务的投资性公司，将不予审批。对于外商以返程投资(注：返程投资是指境内投资者将其持有的货币资本或股权转移到境外，再作为直接投资投入境内的行为。)方式设立境内房地产企业，以及以并购、股权出资等方式新设/增资的房地产项目的行为，《通知》称将进一步加强审核监督、严格控制。

办公物业料受抑制最明显

同策研究咨询与研究部主任夏宇称，相对来说，住宅楼回报率低，受调控影响大，因此很大部分境外资金都是流入办公楼和商铺，后者才是监控的重点。

中国房地产信息集团上海事业部项目总监付琦也表示，境内房地产市场中外资比例并不算大，境外资金大多选择以收购物业为主。从《通知》内容来看，境外资本收购境内物业将进一步受限，其中受抑制最为明显的应该是办公物业。

不过，陈晟表示，要分清哪些收购是投资，哪些是为了炒作，这是十分困难的。但至少，加强对境外房地产企业的监管，可以在一定程度上控制境外资金流入境内楼市。即使外资在境外可以轻松获得贷款支持，这笔资金也将无法轻易流入境内，某种程度上拉近了境内和境外房企的融资水平。

据一位会计师事务所合伙人介绍，此前一些境外资金投资境内房地产，主要通过股东贷款的方式进行融资。项目盈利之后，国内的项目合作伙伴直接还贷，资金可以灵活跨境运作。目前，境外企业如果要开发境内的物业，必须通过增加注册资本金的方式，并且在项目完成后，才能撤资。就此而言，商务部此番出台的《通知》，对外汇资金的监管将更加严格。