央行今年9月15日宣布第5次加息,一年期人民币存贷款基准利率已由7.02%提高到7.29%。在加息预期强烈的情况下以及从明年1月1日起新利率标准开始正式实施的因素下,是否“提前还贷”已成为房贷者之间最热门的话题,不少有能力的业主纷纷将储蓄拿出提前还贷。
此次利率上调后,大多数按揭贷款人选择的5年及以上利率上限已经达到7.83%,最优惠利率上限也为6.6555%。虽然加息幅度不大,但累计下来的效果或多或少还是开始影响一部分人了。
提前还贷有点“挤”
记者日前在多家银行以及一些地产公司了解到,面对即将增加的还贷压力,提前办理还贷的按揭买房者已开始增加。因年关渐近,提前还贷又将需要提前一段时间申请才能办理。
农行西三环支行一位大堂经理告诉记者,从11月开始,提前还贷的人便开始增多。一般是11月就开始预约,12月来办理。
据了解,北京各大银行办理提前还贷需要提前一个月预约。换句话说,若想赶上年内提前还贷的“末班车”,需要在11月份内提出申请。
一位房贷者告诉记者,他现在手里有套房子没人住,空着不忍心,利息越来越高了,还是提前还了省心。“我身边的朋友现在多数贷款都已经还完了,我这也是在朋友建议下才来的。”
据业内人士分析,随着年底到来,很多市民可以拿到一笔不菲的年终奖以及一年工资的积累,很多手中有“闲钱”的房贷按揭者还是会选择提前还贷以减小还款压力,年底、明年初会是一个提前还贷高峰。
还贷方式因人而异
从2004年10月29日起,央行在不到3年的时间里已8次提高住房贷款利率。在此之前,5年期以上贷款基准利率仅为5.04%,而目前同档贷款基准利率已提高至7.83%,共提高了2.79个百分点。
招商银行房产信贷部的工作人员算了一笔账,以20万元20年贷款为例,8次加息前,以当时年利率5.04%办理的贷款,如利率不变,月供1324.33元,到期利息总额是117840.36元;而现在即便以6.6555%(基准利率7.83%打8.5折后的优惠利率)获得贷款,同样20万元20年贷款,月供1509.51元,到期利息总额162282.89元。月供增加185.18元,增幅近14%;总利息多付44442.53元,增幅达37.7%。
一业内人士表示,并不是所有的提前还贷方式都能最大限度地减轻购房人负担,缩短贷款期限才是节省利息的关键因素。因此,购房人一定要重视较长的还贷年限带来的高额的利息支出,提前还贷的时候,要根据自己的情况尽量缩短还款年限,从而减少利息支出。
人寿理财师林丽萍建议购房者,在加息周期下,如果有能力一次性偿清贷款,建议全部一次性还清;如果还款能力有限,则可选择部分提前还款。如果要节省利息,选择缩短期限的方式是最有效的,因为期限越短,利息支出也越少。如果选择还款期限不变、每月还款额减少的方式,虽然月供还款压力最轻,但利息支出却是最多的。
借银行房贷产品帮忙
由于提前还贷的手续比较烦琐,而且等待时间较长,银行理财师建议,市民不妨选择一些提前还贷的房贷产品。比如,通过无交易转按揭选择某些银行的双周供、气球贷、固定利率产品;或者选择部分银行的理财产品,比如存贷通,存抵贷业务,以增加存款利息的方式减少贷款利息支出。
尽管固定利率房贷利率水平都较同期的浮动利率高,但是在连续加息之后,固定利率房贷的优势初显。目前,中行、光大、农行、建行、招行等推出固定利率房贷产品。
其中,中行为固定利率房贷配套推出期权交易,就目前而言,3年期产品的固定利率为7.7%,但为此需要缴纳贷款总额0.9%的期权费,折算下来年利率比8.6%略高一点。如果3年后,合约到期之时,购房者想继续申请固定利率贷款,仍然可以享受7.7%的利率;如果实际利率低了,购房者可以选择放弃期权的使用权,按实际利率支付利息。
通过对具有“固定利率房贷”产品的几家银行比较发现,不管是基准利率还是优惠利率,招商银行都是最低的,其次是光大银行的利率优惠较多,在基准利率上下浮了20%,而其他银行均下浮了15%。
深发展推出的“气球贷”也是一种还贷产品,它主要是将贷款利息和部分本金分期偿还,剩余本金放在最后一次性偿还,市民可申请10年期的贷款期限办理按揭贷款,但可与银行约定以20年或30年的期限来计算月供,这样贷款初期压力不会太大,而且可在10年内偿清贷款。
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