案例

甲公司于1998年开始开发建设阳光大厦，1998年至2000年，甲公司通过本公司的职工找到各自亲友与甲公司签订了由甲公司开发的阳光大厦的购房合同，并在国土局登记备案，但这些亲友并不真正付款购置房产。后甲公司作为担保人，将这些亲友购置的房产作为抵押，分别从几家银行获取购房按揭贷款。1998年，甲公司开始销售阳光大厦，1999年至2001年间，甲公司几名高管将部分用虚假购房合同向银行办理了抵押按揭的阳光大厦的房产又出售给业主，或将已出售给业主的房产又与各自亲友签订购房合同并在国土局登记备案抵押给银行，共获取业主购房款1000多万元。

甲公司与业主在签订购房合同的同时，还签订了一份“十年免息分期付款补充协议”，该协议约定，业主选择甲公司提供的10年免息付款方式购买物业，亦即业主无须通过银行办理贷款按揭，而是直接向甲公司交付首期后，十年内每月分期付款，将购房款存入甲公司指定的银行账号，交付购房本金。甲公司也按照亲友与银行签订的《楼宇贷款按揭借款合同》以分期付款的方式向银行偿还贷款本金及利息。2000年，阳光大厦基本建成，甲公司按合同约定将房产交付业主占有、使用，业主按合同约定交付购房款及月供款。但阳光大厦的规划验收因违规超建等原因不能办理竣工验收，故甲公司一直未能为业主办理产权证。2002年，甲公司开始拖欠银行借款本息，业主则陆续收到银行的催款通知书，业主遂到国土局查询，发现在国土局登记备案的房产不在自己的名下，且房产已被抵押给银行。在部分业主向甲公司提出退房要求后，甲公司为这部分业主办理了退房手续。在发现房产被抵押给银行后，部分业主到公安机关报案。之后，甲公司五名高管先后被采取强制措施。

分析

“非法占有目的”是财产犯罪必备的主观构成要件要素。一般而言，非法占有目的，是指排除权利人对其财产的支配，并利用、处分该财产的意思。因为“非法占有目的”属于行为人行为时的主观意思，而法院判决作的是事后判断，因此如何在事后确定当事人是否具有“非法占有目的”，就成为一个司法的难题。特别是在市场经济领域，行为人在签订、履行合同过程中，使用一定欺诈手段，最后导致合同不能履行、一方财产受到损失的，是合同诈骗罪还是民事欺诈？黑＊尔曾讲道：“诈欺和犯罪的区别在于，前者在其行为的形式中还承认有法，而在犯罪则连这一点也没有。”从刑法的规范用语来讲，二者在行为人的主观方面、客观表现、侵犯的权利属性、法律后果都有不同，但区分的关键还是在于行为人是否具有非法占有对方当事人财物的目的。

根据证据，可以作出以下几点判断：

（1）甲公司具有合法开发、销售房产的资质；

（2）从甲公司的卖房操作过程来看，分为先抵后售和先售后抵两种方式。所谓“先抵后售”是甲公司先以公司职工亲友的名义与公司签订虚假的购房合同，并向相关银行办理内部按揭手续，内部按揭的所谓业主既没有交付首期房款，也没有月供，至今也没有对房产主张所有权。这种内部按揭所签的买卖合同不是真实房产买卖，虽经备案，但产权没有转移，该房产的真正产权仍属甲公司所有。所谓“先售后抵”是指将已出售给业主的房产又与公司职工的亲友签订购房合同并在国土局登记备案，后抵押给银行。上述两种方式虽然甲公司在操作过程中有违规及隐瞒真相的行为，但甲公司实际上仍是一房一卖，也仅收到一套房子的房款，且已将相应的房产交付真正的业主。

（3）从甲公司对取得财物的处置情况来看，甲公司从银行获取的贷款及收取业主的房款部分用于阳光大厦的工程建设。最终没有完全履行还贷的义务，一方面是因为甲公司将资金又用于其他工程项目，而没有完全用于阳光大厦的建设，另一方面是因为与合作方发生产权纠纷，房地产预售许可证被国土局收回，且阳光大厦未按图施工，并因为擅自加建、改建，被国土局责令整改，甲公司一直未能向国土局提交相关规划验收的资料，至今阳光大厦未通过竣工验收，导致房产证无法办理。甲公司收到业主交付的购房款后用于公司的工程建设及公司的正常经营活动，没有将所得款项全部或部分用于挥霍，也没有用于从事非法活动，更没有携款潜逃。

（4）在与银行签订的《楼宇贷款按揭借款合同》约定，甲公司自愿为业主向银行借款承担无条件不可撤销的还款连带责任保证和回购责任。因此，无论是业主停止支付按揭款，还是甲公司停止代业主支付按揭款，最终还款责任都将落在甲公司身上。因此，甲公司不具有非法占有他人财产的目的。

（5）从甲公司与业主出现纠纷后的处理方式来看，甲公司对主张退房的部分业主予以退款处理。

（6）相关银行在未及时收到按揭款的情况下，在起诉业主的同时，也起诉了甲公司。仲裁机关、人民法院在处理涉及甲公司此类案件时，亦判决了甲公司的连带还款责任，并查封了涉案房产及甲公司的其他房产。

因此，甲公司的行为不具有“非法占有目的”，属民事欺诈，不属刑事诈骗。甲公司无论是“先抵后售”还是“先售后抵”都是因为当时房子销售不畅而工程资金紧张所采取的一种变相融资方法，这也是当时房地产经营活动中比较普遍存在的行为，甲公司的行为确实具有隐瞒真相的违规行为，但甲公司隐瞒真相的目的不是为了骗取业主财物，而是为了尽快将房卖出。对房地产企业的这一类行为，2003年3月24日最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》已有明确的处理意见，即故意隐瞒所售房产已抵押的事实的应采用民事手段予以返还、赔偿。因此，对于此类案件应通过民事法律途径进行解决。

总之，审理合同诈骗案件应当重点从维护社会主义市场经济有序、健康发展，保护交易安全出发，在坚持主客观相一致原则的前提下，准确有力地打击合同诈骗犯罪。

相关法律知识

诈骗罪是指以非法占有为目的，用虚构事实或者隐瞒真相的方法，骗取数额较大的公私财物的行为。

民事欺诈行为是指在设立、变更、终止民事权利和民事义务的过程中，故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使对方做出错误的表示的行为。