一、邵阳市征地拆迁补偿安置标准

湖南省邵阳市征地拆迁补偿安置标准

第一条为切实做好怀邵衡铁路建设项目邵阳段集体土地征收和房屋拆迁与补偿安置工作，确保铁路建设顺利进行，根据省人民政府办公厅《关于切实做好怀邵衡铁路征地拆迁工作的通知》(湘政办明电〔2014〕152号)、湖南省人民政府《关于调整湖南省征地补偿标准》(湘政发〔2012〕46号)、湖南省国土资源厅《关于印发“怀邵衡铁路征地拆迁补偿安置工作实施意见”》(湘国土资发〔2014〕40号)以及邵阳市人民政府关于印发《邵阳市集体土地上房屋征收与补偿安置办法》(市政发〔2013〕2号)、邵阳市人民政府关于公布《邵阳市征地青苗补偿标准》(市政发〔2014〕5号)、《关于拆除城区违法建设几个问题的指导意见》(市政发〔2013〕36号)、市政发〔2014〕9号等有关文件规定，结合本项目的特殊性和三区的实际情况，制定本实施办法(怀邵衡铁路沿线各县根据本地相关文件规定和实际情况另行制订具体实施办法)。

一、补偿安置方式及标准

商业用房、办公用房，实行货币补偿、产权调换和按比例置换方式，由被拆迁人自行选择其中之一。

工业企业实行货币补偿。

(一)货币补偿方式

1、商业用地的房地产：两证(房屋所有权证，土地使用证)齐全的，按被拆迁房屋的区位、用途、结构、建筑面积、建成年代等因素，以被拆迁房屋的市场评估价格确定补偿金额，以货币形式一次性补偿给被拆迁人，由被拆迁人自行安置。

2、工业用地的房地产：

①土地和房屋分别评估作价。

②土地参照土地区位等级和基准地价评估作价予以补偿。

③房屋确权为生产、办公用房的，有证房产或有建房批准文件的，按重置价格结合成新评估作价予以补偿;在土地使用证登记范围内，由于历史原因，未经批准建造的正式生产用房，按重置价格结合成新评估作价，按评估结果的50%予以补偿;未经批准建造的非生产用房不予补偿。

房屋确权为商业用房的，按重置价格结合成新评估作价时，应充分考虑区位、商业氛围和繁华程度等因素确定评估价格。

(二)产权调换方式

被拆迁房屋和安置房屋均由同一房地产评估机构按房地产市场价格进行评估，计算被拆迁房屋货币补偿金额和所调换房屋的市场价格，结清产权调换的差价。

(三)按比例置换方式

根据房屋类别分别确定置换标准。

1、商业用房

按产权登记建筑面积乘以相应补偿系数确定应置换面积。即应置换面积=被拆迁房屋产权登记建筑面积×补偿系数。

(1)补偿系数的确定：根据被拆迁房屋的坐落区位、土地性质、层次和店面宽度等因素确定，补偿系数为1至1.3倍。

(2)安置方式：根据安置用房的不同区位、层次和店面宽度评估确定不同区位的实际价格，对实际价格进行加权平均作为平均价格，计算安置用房实际价格与平均价格的差额，结算差价。因房屋设计和不可分割因素，安置用房面积超出应置换面积部分，按安置用房实际价格的70%结算;安置用房面积小于应置换面积部分，按安置用房实际价格退款;不计算层次调价。

2、行政事业单位办公用房

①办公用房，按被拆迁房屋产权登记建筑面积等面积置换安置用房。

②因房屋不可分割的因素，安置用房建筑面积不足或超出应置换面积部分，按每平方米5000元结算，多退少补。

二、临时安置补偿安置标准

一)房屋拆迁补偿计算标准

(1)房屋拆迁货币补偿=合法拥有房产评估价格+房屋装修装饰商定补偿金额(或经评估确定的房屋装修装饰补偿金额)

(2)房屋拆迁补偿差价=合法拥有房产评估价格+房屋装修装饰商定补偿金额或经评估确定的房屋装修装饰补偿金额)-被拆迁人获得调换产权的房屋的评估价格

(二)房屋拆迁安置费计算标准

(被拆迁人或承租人)房屋拆迁安置费=搬迁补助费+没有提供周转房情况下的临时安置补助费+超过过渡期限的临时安置补助费+非住宅房屋因停产、停业造成的损失赔偿费

1、如果拆迁人提供周转房且拆迁房屋使用人居住，则公式第二项补助费为0;

2、如果拆迁房屋属住宅房屋，则公式第四项赔偿费为0;

3、被拆迁人获得补偿，表明该房屋由其自用。

三、土地补偿安置标准

（一）土地补偿和安置补助费标准。农用地：36万元公顷；

2.6万元人建设用地：36万元公顷未利用地：16万元公顷

（二）地上附着物补偿标准。由征地单位与被征地村组按实结算。

（三）青苗补偿标准。

1、一年生作物按耕地前三年平均年产值计补，一年两季以上的作物按耕地前三年平均年产值的50%计补。

2、多年生林木，可移植的尽量移植，由征地单位按实际工作量补偿移植费；不能移植的，给予合理补偿或作价收购。杂生树木原则上不予补偿，荒芜土地和无青苗土地不予补偿。