在房产市场“双轨制”的预期下，保障房制度的改革势在必行。浙江经适房新政不过是个开始，经济适用房及其他保障性住房政策的完善是地方政府所要面临的重大课题。

近日，浙江省修改后的《浙江省经济适用住房管理办法》开始实施，新政将经济适用住房的申请范围由城镇中低收入家庭缩小为城镇低收入家庭；严格把关经济适用房的申购；同时对经济适用房的开发建设、申购和管理等进行了更为细致的规范。

近年来，在全国一些地方出现经济适用房寻租、牟利和弃购等现象，引起了公众的高度关注和热议。如何健全经济适用房相关制度，加强准入、配售和售后各个环节的管理，确保经济适用房政策“不走样”，一直是各地政府探索的议题。

低收入或减少申购腐败

新办法对经济适用房细致规范到户型，要求经济适用住房套型建筑面积控制在60平方米左右，高层、小高层可以适当增加建筑面积，但增加的建筑面积一般不超过10平方米。

2005年6月1日开始实施的浙江省经济适用住房管理办法规定，经适房建筑面积标准一般为80平方米或60平方米两种套型。当前，有的经济适用房面积过大，被认为超出了“经济适用”的要求。

在北京大学房地产研究所所长陈国强看来，保障房面积根据不同居住人群和各地情况有所区别，但比较合理的应该是参照该地人均住房面积，保障房人均面积略低于当地人均住房面积。

记者询问杭州建设委员会，工作人员称杭州地区的新政策还未出台，近两年建的经济适用房面积都在60平方米，所以新办法实施起来不会有困难。

新办法最大的亮点是在将保障对象从“中低收入家庭”改为“低收入家庭”，北京大学房地产法研究中心主任楼建波认为。

2005年颁布实施原办法中，申购对象是面向城镇中低收入家庭。新办法将中等收入家庭从经济适用房的申购对象中剔除，经济适用房的受众缩小，其保障性更为明确。同时，新办法还明确，对于具有经济适用住房购买资格但无经济能力购买的家庭原来表示可以承租，即可以“先租后买”。

“低收入家庭好认定，通常会指向那些接受政府低保的人，会省去很多资格审核上的麻烦，而且低收入人群买入之后，转手的可能性会小一些。”楼建波对《法治周末》记者说。

杭州建设委员会工作人员向记者解释，目前实施的《杭州市区经济适用住房管理办法》中，杭州市区的经济适用房明确保障对象已为低收入家庭。

即使范围缩小至低收入人群或将减少经济适用房申购风险，新办法同样强调了对申购的管理，经过多种方式严格核实受理方：规定申购者需由家庭户主向户籍所在地的街道办事处或者镇人民政府提出书面申请，还需提出核定其家庭收入状况的申请。县(市、区)民政部门以及街道办事处或者镇人民政府应通过书面审查、入户调查、信息查证、邻里访问以及信函索证等方式，对申请人家庭收入状况进行调查核实。

“经济适用房的主要问题出现在执行过程中，比如申购中有不少高收入人群侵占国家保障性住房资源，导致公共资源流失，也给政府背上了沉重的包袱。”陈国强告诉《法治周末》记者，“经济适用房进入门槛的设定、分配是否公开公平决定着其是否能发挥保障民生的本意。”

退出机制待建立

根据新办法，购房人对经济适用住房拥有有限产权。购买的经济适用住房不满5年的，不得直接上市交易；确需转让的，由市、县政府予以回购。市、县政府回购的经济适用住房，要向符合条件的城镇低收入住房困难家庭出售或者出租。购房人可以按照县级以上政府规定的标准交纳土地收益等价款后，取得完全产权。购房人未取得完全产权前，不得将经济适用住房用于出租。

此外，购买的经济适用住房满5年的，购房人可以转让，但要按照届时同地段普通商品住房价格或者经济适用住房转让成交价与原购买价格差价的一定比例向市、县政府交纳土地收益等价款。同等条件下，市、县政府可以优先回购上市交易的经济适用住房。

楼建波认为，在经济适用房上市交易管理方面，浙江省的新政与2007年出台的《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》没有什么实质性差异。经济适用房在上市交易时变成了商品房属性，出让需经过政府批准，出让者补交土地出让金，把有限产权转变为一个完整产权。在上市配套规则上也没有问题，各地政府根据各自的情况规定收取差价比例。

不过，前述杭州市建设委员会工作人员告诉《法治周末》记者，目前还没有人转让经济适用房，具体上市操作细则也还没出来，“什么时候出来还不知道”。

除了准入上出现富有的人挤占资源的现象，经济适用房政策的另一个问题是尚无退出机制，楼建波对《法治周末》记者说：“廉租房采用对超出保障范围的人按市场价格收取租金的方式，而制度对经济适用房的设想是收入增加了的住房者会把房子卖掉，问题是如果住房者不卖经济适用房呢，就没有很好的机制让这部分人退出。而浙江新政规定低收入人群才能申请经济适用房，他们收入增加后成为中收入家庭，依然可以成为保障的对象，所以在退出机制完善之前，这是一个好的尝试。”

“政府对低收入人群提供保障住房是其基本公共服务职责，不能因为管理中出现问题而废止经济适用房政策。”陈国强指出，“有了制度设计，每个环节是否管理得规范到位至关重要。”