一、《企业所得税法》视同销售规定的主要变化

《企业所得税法》及其实施条例施行之前，财政部、国家税务总局《关于企业所得税几个具体问题的通知》(财税字〔1996〕79号)规定，企业将自己生产的产品用于在建工程、管理部门、非生产性机构、捐赠、赞助、集资、广告、样品、职工福利奖励等方面时，应视同对外销售处理。国家税务总局《关于执行〈企业会计制度〉需要明确的有关所得税问题的通知》(国税发〔2003〕45号)对捐赠视同销售进行了规范，规定企业将自产、委托加工和外购的原材料、固定资产、无形资产和有价证券(商业企业包括外购商品)用于捐赠，应分解为按公允价值视同对外销售和捐赠两项业务进行所得税处理。

《企业所得税法实施条例》第二十五条规定，企业发生非货币性资产交换，以及将货物、财产、劳务用于捐赠、偿债、赞助、集资、广告、样品、职工福利或者利润分配等用途的，应当视同销售货物、转让财产或者提供劳务，但国务院财政、税务主管部门另有规定的除外。

按照《企业所得税法实施条例》的规定，应当视同销售货物、转让财产和提供劳务的特别情形主要包括两方面。

1、非货币性资产交换。根据企业会计准则的规定，非货币性资产交换，是指交易双方主要以存货、固定资产、无形资产和长期股权投资等非货币性资产进行的交换。该交换不涉及或只涉及少量的货币性资产(即补价)。新准则规定，换入资产的入账价值可以采用账面价值计价，还可以采用公允价值计价。如果非货币性资产交换同时满足新准则第三条的两个条件(一是该项交换具有商业实质，二是换入资产或换出资产的公允价值能够可靠地计量)，则采用公允价值计价，否则采用账面价值计价。实践中，非货币性资产交换的典型事例是以股权换股权(股权置换)、以存货换固定资产等，其所得是对方等价的资产。因为在此交易过程中没有使用货币，为了确定其收入额，企业会计准则规定应当以公允价值和应支付的相关税费作为换入资产的成本，公允价值与换出资产账面价值的差额计入当期损益。

2、将货物、财产、劳务用于捐赠、偿债、赞助、集资、广告、样品、职工福利和利润分配等用途。由于在这些行为过程中对货物、财产和劳务没有以货币进行计价，也应当按照公允价值确定收入，计算应纳税额。

《企业所得税法》采用的是法人所得税模式，缩小了视同销售的范围，对于货物在统一法人实体内部之间的转移，比如用于在建工程、管理部门、分公司等不再作为销售处理。同时，鉴于上述视同销售货物、转让财产和提供劳务的情形比较复杂，有些特殊情况下可能不宜视同销售货物、转让财产和提供劳务。因此，《企业所得税法实施条例》规定了除外条款，授权国务院财政、税务主管部门对上述行为中不宜视同销售货物、转让财产和提供劳务的情形作特别规定。

根据《企业所得税法实施条例》第二十五条规定，国税函〔2008〕828号文件就企业处置资产的所得税处理问题作了进一步明确。该文件规定，企业将资产移送他人的下列情形，因资产所有权属已发生改变而不属于内部处置资产，应按规定视同销售确定收入：(一)用于市场推广或销售;(二)用于交际应酬;(三)用于职工奖励或福利;(四)用于股息分配;(五)用于对外捐赠;(六)其他改变资产所有权属的用途。此规定适应了我国目前企业资产移送他人形式不断变化的新形势，具有很强的操作性和前瞻性。

二、自建商品房转为自用或经营不再视同销售

国税函〔2008〕828号文件同时明确，企业发生下列情形的处置资产，除将资产转移至境外以外，由于资产所有权属在形式和实质上均不发生改变，可作为内部处置资产，不视同销售确认收入，相关资产的计税基础延续计算。(一)将资产用于生产、制造、加工另一产品;(二)改变资产形状、结构或性能;(三)改变资产用途(如自建商品房转为自用或经营);(四)将资产在总机构及其分支机构之间转移;(五)上述两种或两种以上情形的混合;(六)其他不改变资产所有权属的用途的。即除将资产转移至境外以外，企业上述6项经营活动可视为内部处置资产行为，不再视同销售确认收入。

此前，根据国家税务总局《关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》(国税发〔2006〕31号)，房地产开发企业的下列行为应视同销售确认收入：开发企业将开发产品转作固定资产或用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售。

国税函〔2008〕828号文件明确企业改变资产用途(如自建商品房转为自用或经营)，即自建商品房转为自用或经营等不再视同销售，自2008年1月1日起执行。因此，房地产企业应高度关注此项变化，对2008年1月1日以前发生的处置资产，2008年1月1日以后尚未进行税务处理的，应按新政策规定执行。

三、视同销售应区分不同情况确认收入

《企业所得税法实施条例》第十三条规定，企业所得税法第六条所称企业以非货币形式取得的收入，应当按照公允价值确定收入额。公允价值，是指按照市场价格确定的价值。由于视同销售货物、转让财产或者提供劳务行为中对货物、财产和劳务没有以货币进行计价，一般认为，也应当按照公允价值确认其收入，计算应纳税额。

对此，国税函〔2008〕828号文件规定，企业将资产移送他人视同销售情形，属于企业自制的资产，应按企业同类资产同期对外销售价格确定销售收入;属于外购的资产，可按购入时的价格确定销售收入。当然，如果属于上述内部处置资产的情形，且该资产在空间上并没有转移至境外，则该内部处置资产的行为就不用确认收入，也无须缴纳企业所得税，相关资产尚未结转的成本或尚未计提的折旧可继续在后期结转或计提。如果不属于内部处置资产行为，或虽属于内部处置资产的行为，但资产被转移至境外，就应视同销售，确认收入，缴纳企业所得税。同时涉及增值税、营业税及消费税的也应按现行政策规定依法缴纳。

另外，国家税务总局《关于企业股权投资业务若干所得税问题的通知》(国税发〔2000〕118号)规定，企业以经营活动的部分非货币性资产对外投资，包括股份公司的法人股东以其经营活动的部分非货币性资产向股份公司配购股票，应在投资交易发生时，将其分解为按公允价值销售有关非货币性资产和投资两项经济业务进行所得税处理，并按规定计算确认资产转让所得或损失。企业整体资产转让原则上应在交易发生时，将其分解为按公允价值销售全部资产和进行投资两项经济业务进行所得税处理，并按规定计算确认资产转让所得或损失。企业整体资产置换原则上应在交易发生时，将其分解为按公允价值销售全部资产和按公允价值购买另一方全部资产的经济业务进行所得税处理，并按规定计算确认资产转让所得或损失。此外，国家税务总局《关于企业合并分立业务有关所得税问题的通知》(国税发〔2000〕119号)规定，企业合并，通常情况下，被合并企业应视为按公允价值转让、处置全部资产，计算资产的转让所得，依法缴纳所得税。文件还就企业分立业务作出规定，被分立企业应视为按公允价值转让其被分离出去的部分或全部资产，计算被分立资产的财产转让所得，依法缴纳企业所得税。