国家税务总局公告2016年第16号——纳税人提供房地产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法国家税务总局制定了《纳税人提供房地产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法》现予公布，自2016年5月1日起施行。纳税人提供房地产经营租赁服务增值税征管暂行办法根据国务院通知，制定《纳税人提供房地产经营租赁服务增值税征管暂行办法》第一条财政部、国家税务总局《关于全面推进营改增试点的通知》（财税〔2016〕36号）及现行增值税的有关规定。第二条纳税人以经营租赁方式取得的房地产（以下简称租赁房地产），适用本办法。取得的不动产包括直接购买、捐赠、投资、自建和偿还债务取得的不动产。纳税人提供的道路通行服务不适用本办法。第三条一般纳税人租赁房地产，应当按照下列规定缴纳增值税：

（1）一般纳税人租赁2016年4月30日前取得的房地产，可以选择适用简易计税方法，按5%的税率计算应纳税额。房地产所在地与事业单位所在地不在同一县（市、区）的，纳税人应当按照上述计税方法向房地产所在地国家主管税务机关预缴税款，并向事业单位所在地国家主管税务机关申报纳税。房地产所在地与事业单位所在地在同一县（市、区）的，纳税人应当向事业单位所在地国家主管税务机关申报纳税。（2）一般纳税人出租2016年5月1日以后取得的房地产的，适用一般计税方法。房地产所在地与事业单位所在地不在同一县（市、区）的，纳税人应当按照3%的税率向房地产所在地国家主管税务机关预缴税款，并向事业单位所在地国家主管税务机关申报纳税。房地产所在地与事业单位所在地在同一县（市、区）的，纳税人应当向事业单位所在地国家主管税务机关申报纳税。一般纳税人对2016年4月30日前取得的不动产租赁适用一般计税方法的，适用上述规定。第四条小规模纳税人出租房地产的，应当按照下列规定缴纳增值税：（一）单位和个体工商户出租房地产（不含个体工商户出租住房），按照5%的税率计算应纳税额。个体工商户出租房屋的，按照5%减1.5%的税率计算应纳税额。

房地产所在地与事业单位所在地不在同一县（市、区）的，纳税人应当按照上述计税方法向房地产所在地国家主管税务机关预缴税款，并向事业单位所在地国家主管税务机关申报纳税。

房地产与事业单位位于同一县（市、区）的，纳税人应当向事业单位国家主管税务机关申报纳税。（2）其他个人出租房地产（不含住房）的，按5%的税率计算应纳税额，并向房地产所在地税务机关申报。其他个人出租房屋，应当按照5%减1.5%的税率计算应纳税额，并向房地产所在地税务机关申报。第五条纳税人租赁的房地产所在地与其机构所在地在同一直辖市或者计划单列市但不在同一县（市、区）的，由直辖市国家税务局确定或者由计划单列市决定是否在房地产所在地预缴税款。第六条纳税人出租房地产，依照本办法规定需要预缴税款的，应当在取得租金后的次月纳税申报期间或者房地产所在地国家主管税务机关批准的纳税期限内预缴税款。（1）纳税人出租不动产，适用一般计税方法的，预缴税金按下列公式计算：预缴税金=含税销售额△1.11%×3%；（2）纳税人出租不动产，适用简易计税方法的，预缴税款除个人租赁住房外，按下列公式计算：个体工商户租赁住房应纳税额（三），预缴税金按下列公式计算：预缴税金=含税销售额△1.5%×1.5%

第八条其他个人出租房地产，按下列公式计算：出租房屋：应纳税额=销售额含税△1.5%×1.5%

（2）应交税费非租赁住房：应交税费＝含税销售额（1.5%）×5%

第九条单位和个体工商户租赁房地产时，按照本办法规定向房地产所在地国家主管税务机关预缴税款时，应当填写增值税预缴表。第十条出租房地产的单位和个体工商户向房地产所在地国家主管税务机关预缴的增值税，可以从当期应纳税额中扣除。扣除不足的，结转下一期继续扣除。纳税人以预缴税款抵扣应纳税额的，应当以完税凭证为合法有效凭证。第十一条小规模纳税人中的单位和个体工商户出租房地产，不能自行开具增值税发票的，可以向房地产所在地国家主管税务机关申请代开增值税发票。其他个人出租房地产的，可以向当地房地产主管税务机关申请代为开具增值税发票。第十二条纳税人将房地产出租给他人的，不得开具或者申请增值税专用发票。第十三条纳税人出租房地产，应当依照本办法的规定向房地产所在地国家主管税务机关预缴税款，但自预缴税款当月起已超过六个月未预缴税款的，机构所在地国家主管税务机关依照《中华人民共和国税收征收管理法》及有关规定办理。纳税人出租房地产，不按照本办法纳税的，由主管税务机关依照《中华人民共和国税收征收管理法》及有关规定处理。

通过对上述文章的解读，我们了解了《房地产经营租赁服务增值税征管暂行办法》，相信我们对房地产租赁的税收政策有了一定的了解。需要指出的是，不同规模的房地产增值税税率不同。纳税人租赁房地产的方式不同，税收计算方法也不同，因此需要根据房屋租赁的方式选择相应的计算公式。如果您对上述法律咨询的内容不清楚，欢迎您提供法律咨询。