一、承租人要求提前退租的怎么认定

承租人要求提前退租，按照约定承担违约责任。上海市司法局经过初步研究，梳理形成了《新冠肺炎疫情背景下的合同履行指引》。《中华人民共和国民法典》第一百一十九条规定，“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同”;第五百六十三条规定，“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：因不可抗力致使不能实现合同目的”;第五百九十条规定，“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”

承租人解除合同不存在法定免责事由，因其租房是为了居住，疫情并未造成其不能实现该合同目的，解除合同不属于第五百六十三条规定之因不可抗力导致不能实现合同目的情形，亦不可援引第五百九十条将不可抗力作为免责事由，因此提前解除合同应当按照约定承担违约责任。

二、提前退租要承担违约责任吗

（一）承租人可以提前解约而无需承担违约责任的情况

如果承租人具有合理、合法的理由要求解除租赁合同、提前退租的，承租人无需承担违约责任。例如，在以下情况下，承租人可以提前解除租赁合同而无需承担违约责任：

1、出租人未按时交付房屋，经承租人催告后在合理期限内仍未交付。

2、出租人交付的房屋不符合房屋租赁合同的约定，致使承租人不能实现房屋租赁的目的。

3、出租人已交付的房屋存在缺陷，危及承租人安全或健康的。

4、出租人不履行检查、维修义务，以致危及承租人安全或健康的。

5、出租人擅自变更租赁合同的。

（二）承租人提前解约需要承担违约责任

如果承租人不具有合理合法理由擅自要求解除租赁合同、提前退租的，应当按照合同约定或者法律规定承担违约赔偿责任。

为了避免履行租赁合同过程中，出租人与承租人之间就提前退租产生纠纷，在签订租赁合同时，就应当对允许提前退租的免责情形以及提前退租的违约金进行详尽约定。

三、承租人可以提前解除租房合同的情形是怎么规定的

《中华人民共和国民法典》

第七百二十四条【非承租人构成根本性违约承租人可以解除合同】有下列情形之一，非因承租人原因致使租赁物无法使用的，承租人可以解除合同：

（一）租赁物被司法机关或者行政机关依法查封、扣押;

（二）租赁物权属有争议;

（三）租赁物具有违反法律、行政法规关于使用条件的强制性规定情形。