预期9.5%至11.5%的年收益率，12至18月的期限，100万元的投资门槛。这不是一款商品房地产信托，而是中融信托推出的一款鄂尔多斯伊金霍洛旗棚户区改造项目的保障房信托。

这并非孤例。

据记者统计，截至5月16日，中融信托、湖南信托、中粮信托等7家信托公司就发行了至少11款保障房信托。且大多预期年收益率在8%以上。今年保障房信托产品在数量和收益率上呈现了双升的局面。

然而，高收益是否值得期待，背后的风险逐渐引起投资者的关注。

保障房信托大幅攀升

近日，中信银行深圳分行私人银行部人士告诉记者，该私人银行部从去年四季度到现在已经销售了天津、昆明、北京三个保障房信托产品，募集资金规模分别在4亿-10亿元人民币。

今年1月，中粮信托成立了一款“中粮信托·金宏保障性住房投资基金1号集合资金信托计划”产品。

中粮信托一位信托经理表示，中粮信托在去年下半年至今共做了两款天津保障房的信托产品，现在也有北京的项目在谈。他认为，今年以来，保障房信托确有增多的趋势，“毕竟有大量保障房建设的资金需求在那”。

而根据近日银监会下发的《房地产信托业务风险监测表》，要求细分房地产项目类型，如非居住房产、别墅、住宅项目、经济适用房等政策性项目等。不少业内人士认为这对保障房信托的政策利好。同时，在地方保障房建设资金困境下，信托公司有更多议价的砝码，信托公司的收益并不是很低。这都促使保障房信托成为信托公司的新热点。

西南财经大学信托与理财研究所赵杨认为，金融产品是互相替代的，在持续的房地产调控和房地产信托紧缩的预期下，投资者对商品房房地产信托安全性的担忧，也使得一部分投资者转向了保障房信托。这就使得保障房信托的需求量有所增加。

个人信托暴增

同时，保障房信托门槛也有下降的趋势，5月9日成立的“湖南信托昭山”两型社会“改革示范区棚户区改造——新民村片区项目集合资金信托”的资金门槛只有50万元。

上述中信银行深圳分行私人金融部人士也表示，他们在销的保障房信托门槛，已经由原来300万元降到了现在100万。“这也可以吸引更多个人投资者的进入。”

中信银行托管的“中粮信托·金宏保障性住房投资基金1号集合资金信托计划成立公告”显示，在113份优先级受益权信托合同中，自然人委托人共签了111份，机构委托人只签了2份。

不少观点认为，促使投资者选择保障房信托的另一个重要因素是上升的预期收益率。另据记者统计发现，在保障房信托中，以棚户区改造为资金投向的信托占了多数，今年以来发行的这类保障房信托的预期收益率也普遍较高，多在9%以上：

中融信托的“贵阳某信托”预期年收益率达9.5%至11.5%；“鄂尔多斯某信托”收益率也是9.5%至11.5%。湖南信托的某棚户区信托计划年收益率也有8%至9%。

对于保障房信托预期收益的上升，西南财经大学赵杨认为，从去年底到今年金融产品都有一个上升的趋势，主要受到基础利率等方面的影响。而根据研究机构普益财富统计，整个房地产信托产品的4月份平均预期年化收益率达到11.11%。保障房信托也必须提高收益率才有竞争力。

中原地产上海研究咨询部总监宋会雍认为，除了投资者的收益，一般来说，信托公司还要拿到整个收益的3成以上。也就是说如果9%的收益给客户，还需要后面5%的中间费用，实际的资金成本需要14%以上。

这类保障房信托之所以能提供比较高的收益，业内人士认为主要在扣除一定的安置面积后，剩余面积可以作为商业开发。由于拿地成本低，又有一定的商业化销售收入，因而能提供的收益也高。

但在前述中粮信托人士看来，棚户区改造的项目为资金投向的信托并不能算完全意义上的保障房信托，“今年有过一个东北的棚户区改造，拆迁项目找过我们，但实际主要是包装后为商品房融资的。”