关于定金协议的性质与效力，该协议自支付定金的那一刻起便正式生效且具有法律约束力。依据我国现行有效的《中华人民共和国民法典》中的各项条款和法律原则，在房地产交易的实践操作中，如果卖方在收取了买方支付的购房定金之后，未能遵守先前的承诺，那么此时便应适用定金罚则，即卖方有义务向买方全额归还原本的定金款项，同时还须承担双倍的赔偿责任。在这个过程中，定金的具体金额可由买卖双方自行商定，然而值得注意的是，定金的数额不得超过交易标的物价值的20％，否则超出部分将失去法律效力。另外，对于接受定金的一方来说，如果未能按照约定履行相应义务，同样需要双倍偿还定金；而对于支付定金的一方来说，如果因为自身违约行为导致交易无法达成，那么他们所支付的定金将无法通过法律途径予以追回。《民法典》第五百八十六条明确指出，当事人可以约定一方向另一方支付定金以作为债权的担保。定金合同自实际交付定金之日起正式成立。定金的数额由当事人自行约定；然而，其数额不得超过主合同标的额的百分之二十，超过部分将不产生定金的效力。实际交付的定金数额若高于或低于约定数额，均视为对原定金数额的变更。《民法典》第五百八十七条进一步规定，当债务人履行债务时，定金应当折抵价款或者予以收回。若给付定金的一方未能履行债务或者履行债务未达到约定标准，使得合同目的无法实现，则无权要求返还定金；反之，若收受定金的一方未能履行债务或者履行债务未达到约定标准，使得合同目的无法实现，则必须双倍返还定金。

《民法典》第五百八十六条当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。定金合同自实际交付定金时成立。定金的数额由当事人约定；但是，不得超过主合同标的额的百分之二十，超过部分不产生定金的效力。实际交付的定金数额多于或者少于约定数额的，视为变更约定的定金数额。《民法典》第五百八十七条债务人履行债务的，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金；收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金。