借阴阳合同避税近20万元

近日，上海某中心城区基层税务所一副所长因犯玩忽职守罪被判刑，涉及73套利用虚假材料进行申报的二手房交易税收征免，造成大量国家税费损失。而在上海市青浦区检察院近期破获的一起税务人员渎职案件中，该区房地产交易中心税务征收人员张某也应允为别墅降低交易税费，向中介提供专业意见，修改合同将成交价格做低。

不仅假房产证、假合同、假离婚证都能制作，还能操纵房屋前次交易价格，甚至可以将交易不满一年的房子做成交易满五年来逃避营业税。上海检方一位办案人员说。以上海市某中心城区的一套房屋为例，2011年6月实际成交价508万元，2004年1月前次交易实际价格为130万元，黄牛伪造前次交易价格为475万元。也就是说，将本应378万元的差价人为缩小到33万元。本应缴税20余万元，实际缴税1.7万余元，逃避税费达18万余元。

尽管这笔交易少向国家交了税费，购房者却没有获得多少好处。购房者据实缴纳的部分税费通过避税手法，进入了中介和部分黄牛的腰包。当事人说，缴税当天，她在房产交易中心按照较高的税费标准给了中介十几万元，但自己在门口看见中介和黄牛去税务窗口完税后，钱却基本被他们原封不动地拿走了。

交易避税层层绕过调控

事实上，各地房产交易避税现象十分普遍。记者近期走访了多家房产中介公司，咨询如何降低房产交易税费。包括中原地产等知名房产经纪在内的销售人员均回应称，可以指导交易双方签订阴阳合同，将房产交易登记价格大比例做低，从而实现税负大幅减轻。

据上海市青浦区检察院介绍，目前有些房产中介公司围绕合同做文章、运作避税的手段之一，就包括诱使买卖双方签订阴阳合同：一份为实际成交合同，另一份为在房管部门登记办理相关税费时的合同。做低房产交易价格。一般将房产交易的登记价格做到地区普通住宅指导价附近。上海市民潘女士介绍，2012年10月，她在上海南站附近购买了一套面积58.9平方米的二手住宅，房屋总额为165万元，应缴契税1.65万元。经太平洋房屋中介公司操作，该房产在房管部门登记时，房款总额被做低为120万元，直接省去契税4500元。

对于房款总额做低前后45万元的差额，在房产经纪人指导下，潘女士与卖房者签订了一份补充合同，以装修等补偿费用的形式出现在补充合同中，中介费用也按照原标准收取。减少与前次交易差价。按照相关规定，转让出售购买时间超过5年的非普通住宅，按照两次交易差价征收营业税。做高前次交易价格，往往能大幅降低房产实际交易税费。二手房变新房、以租代售等多种方式避税。比如，对新购买的住房未办理产权证就再次转让，使二手房转让变成新房销售；对不足两年进行上市交易的房屋实施以租代售，即房屋中介在为买卖双方代理时，将原购房合同改签为租赁合同等，用这些方式达到避税的目的。

上述多种方式作假，都少不了基层监管部门工作人员的配合。中国法学会财税法学研究会副会长贾绍华指出，依法纳税不仅是公民的义务，由于多数房产税种采取总价高税负则高的原则，还有调控高价住宅市场的目的，个别人的不法避税客观上是对多数纳税人的不公平。

标准亟待完善

据介绍，针对上述避税手段，目前多地税务机关已着手加强监管或整改。但也有专家和购房者认为，不少个案在一定程度上也反映了标准有待完善。此外，房地产交易环节税费项目较多，可适当合并、简化，减少操作空间。比如，许多地方采取普通住宅价格指导线作为征税标准，但与住宅市价往往相差甚远，调整显得相当滞后。据了解，上海最新的普通住宅标准是2012年3月做出的，如今已沿用了两年半。现实却是在过去的两年半里，上海地区房价又经历了一轮上涨。

住建部政策研究中心研究员王珏林认为，随着市场进入调整期，精细化是房地产调控的方向，无论是抑制住房投机，还是保障房建设管理，都需要更为精细化的政策。据介绍，对房产中介阴阳合同截留税费的处罚也有待加强。例如，目前《深圳房地产市场监管办法》规定，中介机构帮助买卖双方操作阴阳合同将受到5万元处罚。尽管这是地方性房地产监管法规率先对阴阳合同作出明确的处罚规定，但与数十万的不法所得相比依然较轻。