不能办理抵押登记的房产有：

(1)学校医院国家机关社会福利机构宗教寺庙等公共福利事业的不动产;(2)军队的房地产一般是不能作为抵押;(3)有产权纠纷的房地产;(4)产权关系不清的房地产;(5)被法院或国家司法机关裁定予以冻结扣押监管或以其他形式限制的房地产;(6)由国家计划即将拆迁的房地产;(7)在未获全部共有人书面同意抵押之前的共有房地产;(8)没有地上建筑物的农村集体土地不包括荒山荒地等;(9)已作过抵押但未经前抵押权人书面同意的房地产;(10)违章建筑或未经国家规划部门和建设部门批准私自建设的建筑物。

一、个人房屋抵押登记流程是怎样的？

（一）房产抵押登记流程是指房地产抵押关系设定后，当事人按房地产登记管理权限向市或区、县房地产登记机关办理房地产其他权利的登记过程。房地产抵押登记分成三种情况，一是双方签订抵押合同后的权利设定登记；二是权利内容变更时的变更登记；三是权利消除时的注销登记。

（二）抵押当事人应自房地产抵押合同签订之日起30日内，到登记部门办理抵押登记。以无地上定着物的土地使用权抵押的，为核发土地使用证书的管理部门；以城市房地产或者乡（镇）、村企业的厂房等建筑物抵押的，为房地产所在地的房地产管理部门。办理房产抵押登记时，应当向登记部门提供下列文件或其复印件：

1、主合同及抵押合同；

2、抵押当事人的资格证明或法人资格证明；

3、《国有土地使用证》或《房屋所有权证》，共有的房屋须提交《房屋共有权证》和其他共有人同意抵押的证明；

4、以期权房屋作抵押的，须提交有效的预售（购）房屋合同；

5、有效的房地产评估报告；

6、上级机关批准其以房地产作抵押的证明。

（三）登记机关审查后，对合法的抵押予以登记，在权属证书上办理登记，核发载明抵押权的《他项权证》。《他项权证》由抵押权人领取及持有，经注记的权属证书发还抵押人保管。登记机关将有关材料复印存档，登记资料允许查阅、抄录或者复印。

二、禁止出租屋的规定

下列情形之一的房屋不得出租：

(1)未依法取得房屋所有权证的；

(2)司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；

(3)共有房屋未取得共有人同意的；

(4)权属有争议的；

(5)属于违法建筑的；

(6)不符合安全标准的；

(7)已抵押，未经抵押权人同意的；

(8)不符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的；

(9)有关法律、法规规定禁止出租的其他情形。