集体土地使用权是农村集体经济组织及其成员以及符合法律规定的其他组织和个人在法律规定的范围内对集体所有的土地享有的用益物权。

一、房屋集体土地使用权的基本描述

什么是小产权房？小产权房不是法律概念，是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。小产权房的现状是由于我国社会特色的历史发展阶段，法律没有覆盖或者难以解决的社会矛盾造成的历史事实。实质上小产权就是一些全部或者部分未经合法批准而建造的房屋。小产权房包含以下几个意思：开发商建设竣工的产权叫大产权，出售到购房人的产权叫小产权。使用国有土地建造的房屋，不用再缴土地出让金的叫大产权(即国有土地使用权为出让的土地)，要补缴土地出让金的叫小产权(即国有土地使用权为划拨的土地)。按产权证的发证机关来区分的，取得房屋所有权证的叫大产权，没有合法取得房屋所有权证的叫小产权。建造在国有土地上的房地产叫大产权，建造在集体土地上的房地产叫小产权。以上3种情况其合法性的法律边界比较明确，按照相关法律履行相关手续可合法化使用。第4种情况已经领取房屋所有权证是否可以上市流通呢？开发商在集体土地上建设的房地产，俗称“城中村”，其中居民已经领取了房屋所有权证，依照处理历史遗留问题的原则：过去发的各种不动产证书有要予以承认，不动产登记要保护权利、保障交易安全。

二、房屋集体土地使用权的指导方案

因土地性质不同，我国的土地所有权分为国有土地所有权和集体土地所有权，根据国家有关法律规定，在国有土地上可以进行开发建设，而要在集体土地上进行开发建设必须首先将集体土地转为国有土地，然后才能按照规划进行房地产开发建设。历史上，为了改造农民居住环境，减少耕地占用等原因，集体土地建造了一些用于农民住宅的房屋，由于城市的外延发展形成了“城中村”现象。在不动产统一登记之前房产部门为此办理了房屋所有权证，由于房产与土地部门不沟通，房产按照房屋登记办法办理了转移登记，不动产统一登记之后，依照土地管理法等有关规定，住宅用途的土地可以划分为城镇住宅用地和农村宅基地，建设在农村集体上的住宅用地即为农村宅基地，农村宅基地只允许解决农民的居住问题，农村宅基地可以在本集体经济组织内部互换、分家析产、继承等原因的权利转移，除法定继承外，每户只允许有一份农村宅基地。

三、房屋集体土地使用权的相关规定

法律禁止城镇居民在农村购买住宅，目的是最大限度地保障农民利益不受侵害。由于法律禁止城镇居民在农村购买住宅，“城中村”在没有改变农村集体土地所有权性质的情况下，如果无限制地开放进入房地产交易市场，农村集体经济组织土地补偿费和劳动力安置费将会流失，农民利益将受到侵害且无法追偿；而完全禁止农村集体经济组织成员之间的房产转让，是不符合法律规定的。按照有关法律规定，农村宅基地禁止抵押，可以实行有限制的流通，允许本经济组织成员之间的转让，受让人只有一份农村宅基地、一次性付款的可以办理不动产转移登记、因合法继承房屋的可以办理不动产转移登记。现权利人可以采取短期或较长期出租给城市居民，这样既保证了农民的收益，又保证了消费者的权益，待补交土地补偿费和劳动力安置费、土地出让金，履行土地征收出让手续后再允许转让给城市居民。对于如何调整村民、集体经济组织、城镇居民、国家的利益分配关系，需要国家进一步出台相关法律来予以明确。