房地产法律问题在很大程度上是一个合同问题，是受国家法律调控较多的合同问题。

土地使用权出让合同、土地使用权转让合同、合作开发房地产合同、房屋拆迁补偿安置合同、建设工程合同、项目转让合同、商品房买卖合同、商品房预售合同、房地产按揭合同、房地产抵押合同、房地产租赁合同、房地产中介服务合同、物业管理合同

房地产法律领域的主要房产纠纷

主要法律依据：《民法典》、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》

法律很多但都是相通的

法律很多，但常用的法律就那么多

房产的分类

我国存在着多种性质的房屋，主要可分为商品房和非商品房。

一般房产：商品房

特殊房产的交易，主要的问题是合同的效力问题或者说交易本身是否受法律保护的问题

特殊房产的交易，非商品房

经济适用住房

建设用地以行政划拨方式供应。

经济适用住房只能自住，不得出租或出借以及从事居住以外的任何活动。购买经济适用住房不满5年的，不得上市交易；对于因各种原因确需转让经济适用住房的，可向购买人户口所在区县住房保障管理部门申请回购，回购价格按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素确定。

购买经济适用住房满5年的，出售时应当按照届时同地段普通商品住房和经济适用住房差价的一定比例交纳土地收益等价款，并由政府优先回购；购房人也可以在补缴政府应得收益后取得完全产权。

已经购买了经济适用住房的家庭又购买其他住房的，原经济适用住房由政府回购。

集资房

北京规定集资房产权按经适房管理，超标面积的部分，按市场评估价缴纳集资款。

经济适用住房

建设用地以行政划拨方式供应。

经济适用住房只能自住，不得出租或出借以及从事居住以外的任何活动。购买经济适用住房不满5年的，不得上市交易；对于因各种原因确需转让经济适用住房的，可向购买人户口所在区县住房保障管理部门申请回购，回购价格按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素确定。

购买经济适用住房满5年的，出售时应当按照届时同地段普通商品住房和经济适用住房差价的一定比例交纳土地收益等价款，并由政府优先回购；购房人也可以在补缴政府应得收益后取得完全产权。

已经购买了经济适用住房的家庭又购买其他住房的，原经济适用住房由政府回购。

农村私有房屋买卖纠纷合同

北京市高级人民法院关于印发农村私有房屋买卖纠纷合同效力认定及处理原则研讨论会议纪要的通知

此类合同的效力以认定无效为原则，以认定有效为例外，如买卖双方都是同一集体经济组织的成员，经过了宅基地审批手续的，可以认定合同有效。

房改房

建设部出台了《已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法》，对房改房的首次上市出售规定了许多限制条件。比如：已取得房产证的房改房才允许买卖；个人拥有部分产权的住房（指标准价房），还应当提供原产权单位在同等条件下保留或者放弃优先购买权的书面意见；如果有共有权人时应当征得共有人的同意；在出卖时应当补交国有土地使用权出让金或土地收益，以及交纳其他税费等。

房改房即为已购公有住房，房改房的土地使用权是无偿划拨得到的，没有像商品房那样交纳土地使用费。

职工购买公有住房居住或经营一定期限后（5年），允许其出售，但原出售单位有优先购买权在补交土地使用权出让金或所含土地收益和按规定缴拉有关税费后，收入归个人所有。

军产房

购买这种军产房的是不能受到法律保护的，拆迁不能得到相应的补偿，不能合法继承给子女。

公房承租：直管公房自管公房

承租人的变更：所有继承人协商一致

承租的拆迁

公有居住房屋拆迁补偿款，给承租人。

商品房买卖合同中的效力问题

无证预售（无预售许可证）

共有房地产未经其他共有人书面同意的，不得转让。

未经共有人同意出卖共有房屋纠纷的处理

一般情况下共同共有的房屋的出卖需要经过全体共有人的一致同意才可以进行，部分共有人擅自处分共有房屋的，一般应当认定无效。但如果第三人善意、有偿地取得该房屋的所有权的，则应当维护第三人的合法权益。由此给其他共有人造成损失的，由擅自处分共有房屋的人予以赔偿。

判断第三人取得财产时是否出于善意有两个标准，即：主观上，第三人并不知道转让方无权处分财产；客观上，第三人是基于等价有偿原则取得财产。

以尚未办理房产证为由主张合同无效者，当房产证办理下来之后，房产证写的是原房主的名时，此时效力待定的合同就转化为有效的合同。

签订合同时夫妻一方未到场签名的合同是否无效呢如果房产证上明确写明了夫妻两个人的名字，则一方单独对外所签订的合同是效力待定的合同，除非有另一方的授权委托书。

而当房产证上只有一个人的名字时，此时夫妻一方对外所签买卖合同为有效合同，除非另一方能证明自己的配偶和买方有恶意串通损害自己的行为。

第八章购房者入住后常遇的法律问题第三节其它常见问题

一、业主办理入户时，应向物业管理企业交纳哪些费用

根据上海市物价局《关于重申和补充本市住宅入住收费项目和标准的通知》，上海市住宅入住时的收费项目和标准如下：

1、物业维修基金不带电梯的按成本价2－3％计收，带电梯的，按成本价3－4％计收（自2001年起成本价定为每平方米1295元，之前为1198元）高档的商品房提取比例由双方约定。

2、电度表保证金单相表80元三相表250元，由业主或者使用人支付；

3、有线电视初装费240元；

4、建筑垃圾清运费。一般预收物业管理费不超过三个月。

业主办理入户时，需按下列规定交纳物业管理费：

业主购买期房，应交付自住宅交付使用之日（按住宅局签发的住宅交付使用许可证为准）起至办理入户手续时的物业管理服务费和不超过三个月的物业管理服务费的预付款；

二、业主装修住宅是否要缴纳管理费

《上海市居住区物业管理条例》明确了装修住宅的告知要求、禁止行为以及处罚办法。如果业主或使用人在装修住宅时损坏房屋承重结构和破坏房屋外貌，对违者应当劝阻制止并督促改正，对拒不改正的由区、县房地产管理部门责令限期改正，恢复原状，并可以处1000元以上10000元以下的罚款。

市物价局据此发出《通知》，从1997年7月1日《条例》施行之日起，物业管理企业不再向业主或使用人收取管理费、服务费、装修保证金（押金）

三、什么是前期物业管理

根据《上海市居住物业管理条例》的有关规定，前期物业管理是指住宅出售后至业主委员会成立前的物业管理，即自物业建设项目已竣工验收至业主委员会成立前的物业管理活动。

新建商品住宅出售单位应当在出售住宅前制定住宅使用公约，与其选聘的物业管理企业签订前期物业管理服务合同，并报所在地的区、县房地产管理部门备案。

新建商品住宅出售单位与住宅买受人签订住宅转让合同时，应当将住宅使用公约、前期物业管理服务合同和住宅使用说明书作为住宅转让合同的附件。

住宅使用公约不得与法律、法规相抵触。

新建商品住宅出售单位在前期物业管理期间，不得使用物业维修基金。自前期物业管理服务合同签订之日至新建商品住宅交付使用之日发生的前期物业管理服务费用，由住宅出售单位承担。自新建商品住宅交付使用之日至前期物业管理服务合同终止之日发生的前期物业管理服务费用，由住宅出售单位和买受人按照住宅转让合同的约定承担。

前期物业管理服务合同至业主委员会与其选聘的物业管理企业签订的物业管理服务合同生效时终止。公有住宅出售后前期物业管理，由公有住宅出售前的管理单位实施。

四、物业管理服务中的收费

国家计委、建设部联合下发了计价费［1996］266号《关于印发《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》的通知》。该办法规定：

（1）物业管理服务收费应当根据所提供服务的性质、特点等不同情况，分别实行政府定价、政府指导价和经营者定价。

（2）为物业产权人、使用人提供公共卫生清洁、公用设施的维修保养和保安、绿化等具有公共性的服务以及代收代缴水电费、煤气费、有线电视费、电话费等公众代办性质的服务收费，实行政府定价或政府指导价。实行政府指导价和政府定价的物业管理服务收费标准，由物业管理单位根据实际提供的服务项目和各项费用开支情况，向物价部门申报，由物价部门征求物业管理行政主管部门的意见后，以独立小区为单位核定。

实行政府指导价的物业管理服务收费，物业管理单位可在政府指导价格规定的幅度内确定具体收费标准。物业管理服务收费实行明码标价，收费项目和标准及收费办法应在经营场所或收费地点公布。物业管理单位应当定期（一般为6个月）向住户公布收费的收入和支出账目，公布物业管理年度计划和小区管理的重大措施，接受小区管理委员会或物业产权人、使用人的监督。

（3）实行物业管理的住宅小区物业产权人，使用人应该按物价部门核定的收费项目和标准向物业管理单位缴纳服务费，不按规定缴纳服务费的，物业管理单位有权按照所签服务合同的要求追偿。物业管理单位与物业产权人、使用人之间发生的收费纠纷，可以物价部门进行调处。物业管理单位已接受委托对住宅小区实施物业管理并相应收取公共性服务费的，其他部门和单位不得再重复征收性质和内容相同的费项。

根据《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》，住宅小区公共性服务收费的费用由以下几个部门构成：

（1）小区管理服务人员的工资和按规定提取的福利费；

（2）公共设施、设备日常运行维修及保养费；

（3）绿化服务费；

（4）清洁卫生费；

（5）保安费；

（6）办公费；

（7）物业管理单位固定资产折旧费；

（8）法定税费。