一、农村宅基地买卖是否合法?

宅基地买卖是不合法的。

根据《宪法》的规定，中华人民共和国的经济制度是生产资料的社会主义公有制，也就是全民所有制和劳动群众集体所有制，农村的土地和郊区土地，除了收归国有外，归农民集体所有。宅基地为集体所有，集体组织的成员只享有宅基地的使用权。虽然个人没有宅基地的所有权，但个人对宅基地上的房屋享有所有权，村民可以将宅基地上的房屋在本集体经济组织内部成员的范围内进行买卖。

二、宅基地小产权房买卖合同范本

出卖人（甲方）：______身份证号码：______

买受人（乙方）：______身份证号码：______

甲、乙双方就房屋买卖事项在平等自愿，协商一致前提下订立本合同条款如下，以资共同遵守。

（一）甲方自愿将其村证房位于市____区____的房屋（建筑面积___平方米）以人民币___仟___佰___拾___万__仟__佰___拾__元整（￥__元）的价款出售给乙方。

（二）乙方支付甲方合同保证定金壹万元，如甲方反悔本合同，双倍赔偿；如乙方反悔本合同，定金不退。

（三）本合同签定时，甲乙双方都不具备过户条件。等过户条件成熟时，甲方应协助乙方办理房屋产权手续。本合同发生的契税，土地出让金等由乙方负担。其他税费按有关法律规定负担。乙方一次性将房款交付甲方。

（四）本合同签订后，甲方对的房屋使用、收益、出租、担保、抵押、买卖、占有等权利一并转让给乙方。

（五）本合同签订后，甲方保证乙方享有同甲方相同的居住权利，乙方保证按期缴纳各项物业费用。本合同签订后，甲方不得就该房屋与他人订立《买卖合同》。

（六）违约责任

1、甲方应当于年月日交付乙方房屋，甲方如不按合同规定的日期交付房屋，每逾期1天按房价总额千分之一计算违约金支付给乙方。逾期超过_______个月时，乙方有权解除本合同。解约时，甲方除将已收的房价款全部退还乙方外，并应赔偿乙方经济损失人民币___万元。

2、乙方全部或部分不履行本合同规定的付款日期及方式的。其逾期部分乙方应加付按日千分之一计算的违约金给甲方。逾期超过______个月时，甲方有权解除合同。解约时，乙方已付房价款的_________作为甲方的损失赔偿金。

3、如果甲方出售的房屋存在质量问题影响到乙方居住权利的行使，一切责任由甲方承担，并应赔偿乙方的损失。

4、本合同签订后，任何一方不得擅自变更或解除合同。如因重大客观原因导致本合同的解除，甲方应按照市场评估价返还乙方房屋价款，并赔偿乙方的房屋装修费用。

5、如因规划部门、设计部门的原因导致房屋质量和使用功能的，甲方应当通知乙方，如有补偿款发放，甲方应当全额退还乙方。

（七）本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决；协商不成的按下述第______种方式解决。

1、提交___________仲裁委员会仲裁。

2、依法向区人民法院起诉。

（八）其他约定

（九、本合同自双方签字或盖章之日起生效。本合同未尽事宜双方可以签定补充协议，补充协议与本合同具有同等法律效力。

（十）本合同一式三份，甲乙方各执一份，见证人各一份。

甲方：______乙方：______

______年______月______日______年______月______日

见证人：______

_______年_______月_______日

三、宅基地买卖的三大原则

（一）农村宅基地买卖需进行权利（使用权）主体变更登记

《宅基地使用证》和《集体土地建设用地使用证》是农民合法取得宅基地使用权的重要凭据，如果宅基地房屋通过买卖转移宅基地使用权（使用权主体发生变化），应当依照规定进行审查、批准，完成权利主体的变更登记。

需要注意的是宅基地房屋买卖，除了要到房屋管理部门办理产权过户登记手续，还要进行宅基地使用权的主体变更。如果不进行宅基地使用权的变更，房屋根本就没有发生转移。

（二）宅基地购买者的资格有限制

宅基地使用权主体应是该农业集体经济组织成员，或与成员有直系亲属等身份或其他规定的身份。因经济发展、人口流动等，原使用权人不再使用宅基地，依法可以转让，但宅基地使用权的购买者（受让主体），有资格限制。

宅基地使用权只可在本集体经济组织内部自由转让，如果转让给城市居民或其他农业集体经济组织成员，将不符合法定的条件。解决方法：转让时，购买者已经将户口迁入本乡或本村，成为本集体经济组织内部成员。

（三）转让后原则：“一户一宅”

《土地管理法》明确规定，宅基地遵守“一户一宅”的标准。双方进行宅基地买卖的，应该满足这个标准的限制。